[案例]未竣工工程的价款优先受偿权行使期限

[基本案情]

2006年3月，某房地产开发公司(下称A公司)就一商品楼开发项目与某建筑公司(下称B公司)签订建筑承包合同。该合同约定：由B公司作为总承包商承建该商品楼开发项目，A公司按工程进度付款，工程工期为一年半，合同约定的竣工时间为2007年9月30日，并约定工程移交之日起3个月内，由A公司委托有资质的审价单位进行审价，审价时间为2个月。2006年4月，A公司与C银行签订借款合同，该合同约定A公司与C银行签订借款合同，并就土地及其在建工程共同办理了抵押登记手续。

由于A公司资金不足，工程期间曾多次停工，后由于A公司资金链断裂，工程于2007年10月31日全面停工，A公司与B公司达成补充协议，约定就已完工程量进行验收并审价。后A公司于2008年2月29日出具初审报告，但由于资金紧张，不能按期向B公司支付工程价款，也无力偿还银行借款。B公司在多次催要无果的情况下，为了追索欠款和违约金，于 2008年5月诉讼至法院，申请保全在建工程，并根据合同法的规定要求拍卖受偿。C银行因A公司逾期未还借款也于2008年11月向法院提起诉讼，并对A公司的在建工程主张抵押权。

1．司法解释明确规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”必须要明确提醒承包人的是，应明确区分竣工工程和未竣工工程，其行使优先受偿权的时间也各不相同。

司法解释从建设工程的实际情况出发，将工程拖欠款优先偿还权行使时间的确定分为两种情况：一种是建设工程能顺利完工的正常情况下工程价款的优先受偿，其起算时间为：“建设工程竣工之日”，其权利行使期限为竣工后6个月内；另一种是工程无法完工情况下的工程价款优先受偿，其起算时间为：“建设工程合同约定的竣工之日”，其权利行使期限为约定竣工之日后的6个月内。

对于竣工的工程而言，承包人应区分民事法律上的“竣工验收”行为与行政 程序上的“竣工验收合格”行为。民事法律上的“竣工验收”是指承发包双方当事人对承发包合同履行情况的相互认可，对发包方而言是工程完工方面量与质的验收和接受，与此相应对承包方而言是工程款的确定与收取；行政程序上的“竣工验收合格”则是在发包人“竣工验收”的基础上完成法定的行政许可手续，目前主要涉及建筑、规划、消防、卫生防疫、环保、住宅等一系列部门的竣工验收。发包人的竣工验收并不等于行政程序上的竣工验收合格，从工程验收的实际情况看，两者通常分别进行且存在较大的时间差。因此，工程款优先受偿行使权6个月期限的起算时间应以发包方按合同约定验收工程的“竣工之日”为准，而不是完成全部行政程序上的“竣工验收合格”之日。

当工程处于无法完工的情形时，工程价款优先受偿权的行使时间就转化为建设工程合同约定的竣工之日。当约定的工程竣工之日到来时，建筑承包人可以开始与发包人协商处理工程价款的确定与支付问题;双方不能达成协议时，建筑承包人应当及时通过诉讼程序向法院申请工程拍卖以实现其工程价款优先受偿，而这一权利行使的期限应为合同约定的工程竣工之日起6个月内。一般而言，协商的结果无非有两种可能:承发包双方当事人如果能达成延期竣工合意，就自然转变为正常情况下的工程竣工交付使用，不会发生工程拍卖的问题;但如果承发包双方不能达成工程延期竣工合意又无法达成折价合意的，那么承包人也只能通过诉讼途径申请拍卖了。

2．施工企业应注意的事项。为了有利于工程价款优先受偿权的行使，承包人在合同签订过程中需要明确下列事项：第一，建筑承发包合同中应明确约定工程竣工日期，工程款按进度支付的时限，以便于出现工程不能完工情形时及时行使工程拍卖权；第二，建筑承发包合同中应明确约定工程竣工时间，工程价款结算方法及结算时限，以避免因发包人通过审价单位而拖延工程结算时间；第三，如果发包人在发包过程中明确要求承包人放弃优先受偿权的，则承包人必须在工程进度款及工程结算得到充分保障的前提下，才能出具放弃优先受偿权的承诺；第四，如果在优先权主张期限内结算时限约定未期满的，可先就工程款优先受偿权提起确认之诉。