一、案情：

原告冯某某与被告杜某某于2007年4月25日通过房产中介签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定被告将位于北京市海淀区学院路×号院内一套央产房出售给原告，价款600000元，被告保证该房屋符合上市条件，并承诺于本合同签订之日起一年半内办理好该房屋的上市手续。原告先后向被告支付首付款40万元，支付房产中介居间服务费16000元。

在《房屋买卖合同》及补充协议签订以后，原告多次催促被告办理过户手续，被告均以种种理由拖延。2010年4月6日，原告委托律师向被告发出一份律师函，要求被告尽快办理过户手续，或赔偿损失，被告给律师回电话，以其母亲不愿卖房和单位不同意过户为由，明确拒绝为原告办理过户手续，但同意赔偿损失，因被告愿意赔偿的数额较小，未达成合意。

2010年6月，原告委托本律师向海淀法院递交了起诉状，要求：解除房屋买卖合同，退还购房款，并赔偿目前房屋市场价与原购房价之间的差价作为损失赔偿。（说明：目前该房市场价约160万）

二、律师评析

1、双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，其中第一条第2款明确规定：甲方保证该房屋符合国家及北京市房屋上市的有关规定及政策法规，由于违反国家及北京市相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方承担。《补充协议》第5条规定，甲方承诺本合同签订之日起一年半内办理好该房屋央产房上市手续。被告应该履行自己的约定。被告违反了诚信原则。

2、被告举证单位出具的证据，证明该房目前暂时不能上市，不能作为被告免责的法定事由。

其一，该房即使暂时不能上市，也非法律规定的“不可抗力”，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中，央产房不能上市的情况，不是后来发生的，是在双方签订房屋买卖合同之前就已经存在的客观事实，是既成事实，“不可抗力”是行为之后产生的事实，从而导致不能实现合同内容。

其二，从实际情况了解，被告是卖方，对自己的房子究竟是否能出售，是最清楚最了解的，如果说不了解，就不会在合同中明确表示该房能上市，如果说被告明知该房不能上市，而故意隐瞒事实进行出售，就构成欺诈。

3、被告违约应该承担的责任，是赔偿房屋增值部分的差价。

《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第85条就规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

三、律师提醒

对于央产房，无论是卖方还是买方，需要特别注意，在北京有些央产房是不能上市交易的。因为不了解房屋是否具备上市交易的条件，盲目签订房屋买卖合同，可能导致合同不能履行，房屋不能过户，给双方带来损失。

根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定，不能上市交易的央产房有以下几种：

（1）凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定能够超标处理后方可上市出售；

（2）按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的；

（3）涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。

（4）法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定能够住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。

（5）部级干部住房上市出售不按照《中央在京单位已购公房上市出售登记表》规定办理。