2008年7月，周某与乐山远华房地产开发有限公司（以下简称“清华公司”）签订《认购协议》，约定：周某购买远华公司面积为231平方米的商铺，总价1181160元；周某交纳定金10万元，并约定在2010年7月31日前正式签订《商品房买卖合同》。 《认购协议》签订后，周某向远华公司支付了4万元定金。2010年7月8日，周某通过银行转账支付远华公司122万元，并要求签订《商品房买卖合同》。2010年7月15日，清华公司向周某发出《关于退款及不签订<商品房买卖合同>并续签租赁合同的告知函》，不同意与周某签订《商品房买卖合同》。周某遂起诉至法院，要求履行《认购协议》、签订《商品房买卖合同》，完善商品房买卖手续。 万文清律师接受远华公司的委托后，仔细分析了本案的法律关系，认为本案的关键是对《认购协议》的定性，即《认购协议》是普通的合同，还是与普通合同有所区别。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的若干问题的解释》第四条的规定，《认购协议》或《认购书》、《订购书》是定金合同，交付的定金是立约定金。根据《担保法》司法解释第115条：当事人约定的交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 根据以上分析，万文清律师认为：远华公司虽然拒绝签订《商品房买卖合同》，但其行为均为法律所允许的，只是应当按照定金罚则双倍返还定金。因此，万律师认为周某的诉请不应被法院支持。 通过审理，一审法院认为：《认购协议》明确约定了周某需要在签约后与清华公司完善签订《商品房买卖合同》，该协议内容不具备建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件、价款支付期限等主要内容。清华公司也没有按约收取购房款，该协议的性质为预约协议。鉴于被告远华公司已明示不愿再与原告周某签订《商品房买卖合同》，双方之间合同的权利义务尚未确立，不能要求强制实际履行，被告应就此承担履约过失责任。由于原告在本院释明该协议的性质为预约协议后，仍然要求被告履行该协议，其请求应予驳回。故一审法院判决驳回周某的诉讼请求。周某不服，提起了上诉。后二审法院驳回了周某的上诉，维持原判。