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北京律师张志强代理房屋纠纷案件二审胜诉（涉及多种法律关系）

房地产2019-09-30|人阅读

审理法院：北京市第二中级人民法院

代理律师：张志强

案件关键词：房产纠纷，拆迁纠纷，继承纠纷，分家析产，合同纠纷

标的金额：案件涉及两套房屋，价值千万以上

案情简介：当事人之间有兄妹关系，继承祖业产，继承后政府拆迁，拆迁后因分家兄妹俩产生纠纷。张志强律师代理妹妹，起诉哥哥，法院判决最终妹妹获得了两套拆迁安置房。哥哥不满意一审结果，提起上诉，经法院审判维持一审判决结果。

民事判决书

上诉人（原审被告）孙*和，男，1966年3月26日出生。

委托代理人刘爱君，天津益清（北京）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）孙*军，女，1969年8月22日出生。

被上诉人（原审第三人）宫*礼，男，1964年2月13日出生。

被上诉人（原审第三人）宫*婷，女，1993年8月4日出生。

三被上诉人之共同委托代理人张志强，北京市易行律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）孙*蕊，女，1989年5月29日出生。

被上诉人（原审第三人兼孙*蕊委托代理人）白*如，女，1965年4月4日出生。

被上诉人（原审第三人）白*川，男，1989年11月24日出生。

上诉人孙*和因合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第172**号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。

2013年9月，孙*军起诉至原审法院称：孙*和是我哥哥，我父亲孙×1于2007年6月死亡。经丰台法院判决，丰台区**号院（以下简称**号院）由我继承东房南数第一间房屋，其余房屋归孙*和和白*如所有，院落及门道共用。2010年11月23日，**号院房屋拆迁，按政策可分得五套房屋，我与孙*和针对**号院的拆迁利益分配达成一致意见并签订《协议书》，约定：由孙*和作为整个院落代表签订拆迁补偿及安置协议，孙*和从拆迁房屋中补给我房屋两套（其中1套89.5平方米，另一套77.5平方米），我于拆迁完后一年内给付孙*和五十万元整。协议书签订第二天，我在拆迁办选定了两套房屋分别是2704号和403号，孙*和选定了3套，并由其签订了拆迁安置补偿协议，2013年7月19日，上述5套房屋已经交付，孙*和拒绝履行协议向我交付两套房屋，协议签订后故意躲避我，使我无法向他支付五十万，我曾通过邮政汇款的方式向他支付五十万，因孙*和的地址不详退回。孙*和拒不交付房屋的行为，给我造成租金收益等损失，故起诉要求：1、判令孙*和向我交付2704号和403号两套房屋。2、孙*和支付我违约金，按每月6000元，自2013年7月20日开始计算至判决生效之日。3、诉讼费由孙*和承担。

孙*和辩称：我委托戴×1去和拆迁办商谈**号院拆迁补偿事宜，涉诉《协议书》签订时戴×1不在场，我妻子白*如也不在场，协议是孙*军与白×商量之后，孙*军直接拿过来找我签的字。我识字不多，只会签自己名字。当时孙*军称可以分得七套房，她要求分两套，我就签字摁手印了，但最终只分得五套房屋。孙*军是采取欺骗方式让我签的《协议书》。拆迁时一户只能一个人与拆迁公司签字，《协议书》签订时还没有与拆迁公司签协议，所以并不知道能分几套房屋，协议内容不是我的真实意思表示。孙*军在老院子里只占13.5平方米，《协议书》的约定明显对她有利。按照拆迁政策，孙*军只能分得一套房屋，同意给孙*军4**号房屋，不同意孙*军的其他诉讼请求。

第三人白*如述称：孙*军、孙*和签订《协议书》时我不在场，孙*和和白×都没告诉过我，我半年多后才知道的，不同意该协议内容。白*川是我的侄子。现在安置的五套房屋中的4**号房屋空着，其他四套房屋由我一家三口和白*川分别居住，目前未办理产权证。孙*军只占**号院房屋的13.5平方米，其丈夫和孩子的户口不在**号院，不同意孙*军的诉讼请求。

第三人宫*礼述称：2011年11月23日在孙*和家中签过一份《协议书》，当时在场的人有孙*和、白*如、孙*军、我和白*如的哥哥白×。《协议书》的内容是我根据孙*和口述书写的，我们家作出了让步。协议上的第二个日期10月是写错了，11月是对的。协议签订第二天去签的拆迁协议，协议签订后我们多次给孙*和打电话发短信，要给他五十万元，但他一直不理睬，最后通过派出所查到被告地址，通过邮局汇款给他。同意孙*军的诉讼请求。

第三人宫*婷述称：同意孙*军的诉讼请求。在《协议书》签订时宫*礼在场，《协议书》是白*如口述，宫*礼起草的。孙*军是代表我们一家三口签的字。

第三人孙*蕊述称：不同意孙*军的诉讼请求。对于拆迁的事，具体我不清楚也没参与，签《协议书》时我不在场。孙*军未参与过**号院的建设。

第三人白*川述称：不同意孙*军的诉讼请求。我户口不在**号院，对于拆迁的事，具体我不清楚也没参与，签《协议书》时我不在场。

原审法院经审理查明：孙*和与孙*军系兄妹关系，白*如系孙*和之妻，孙*蕊系孙*和之女，宫*礼系孙*军之夫，宫*婷系孙*军之女，白*川系白*如之侄。2008年，孙*军诉至北京市丰台区人民法院，要求对**号院房屋进行析产继承。2008年7月18日，北京市丰台区人民法院作出一审判决：“一、座落于二十一号院内北侧北房五间，南侧南房、北房各三间，西房二间（含门道一间）、东房二间，以及东、西棚子各一间。其中，东房南数第一间归孙*军孙*军所有；北侧北房五间及东数第二、三、四间房屋南侧的铝合金廊子，南侧南、北房各三间，西房二间（含门道一间）、东房南数第二间以及东、西棚子各一间归孙*和、白*如所有，院落及门道共同使用。二、孙*和、白*如于本协议生效之日起七日内给付孙*军房屋折价款一千五百元。……”该判决已生效。

2010年10月，北京**开发建设有限公司（以下简称**公司）启动北京**金融商务区园区B4B5地块开发整理及配套市政基础设施建设项目的拆迁工作，2010年11月18日，**公司（甲方，拆迁人）与孙*和（乙方，被拆迁人）签订《北京市住宅房屋拆迁补偿协议》，约定甲方拆迁乙方21号所有房屋，正式住宅房屋25间，面积296.15平方米。在册人口5人，实际居住人口7人分别是：户主孙*和，之妻白*如；户主孙*军，之夫宫*礼，之女宫*婷；户主孙*蕊，之夫白*川。甲方支付乙方各项补偿款项共计4504908元。2010年11月27日，北京市丰台区综合投资公司（甲方）与孙*和（乙方）签订《北京**金融商务区C9地块定向安置房选房认购协议书》（以下简称《认购协议》），约定乙方购买坐落于丰台周庄子村**金融商务区C9地块的下列定向安置房：“1、超出安置购房指标30平方米以内的实际购房销售建筑面积352平方米，其中：7号楼2单元0403室，1居室，建筑面积63㎡，单价6300元／㎡，总价396900元；12号楼4单元2701室，2居室，建筑面积89.9㎡，单价6300元／㎡，总价566370元；12号楼4单元2704室，2居室，建筑面积89.9㎡，单价6300元／㎡，总价566370元；11号楼3单元2704室，2居室，建筑面积89.9㎡，单价6300元／㎡，总价566370元；10号楼1单元2704室，2居室，建筑面积19.3㎡，单价6300元／㎡，总价121590元。超出安置购房指标30平方米以外的销售建筑面积70.6平方米，其中：10号楼1单元2704室，2居室，建筑面积70.6㎡，单价7560元／㎡，总价533736元。乙方应付购房款总额为人民币2751336元。”2013年7月19日，白*如办理了小区五套房屋的入住手续，入住地址分别为：“2704号；0403号；2704号；2701号；2704号。”

《认购协议》签订之前，孙*和与孙*军在**号院签订了《协议书》：“今有**号院房屋拆迁事议，孙*和与孙*军达成协议，由孙利合从拆迁房屋补给孙*军房屋两套，每套平方89.5平方米、77.5平米。如果没大居，按两个77.5平方米给孙*军。孙*军给孙*和伍拾万元整，迁完后一年之内给清，一切事由孙*和与开发商洽谈。如到期不还清，77.5平方米一套归孙*和所有（协助过户给孙*和）。”该《协议书》落款由孙*和和孙*军签名并摁有手印，并写有两个日期：“2010年11月23日”及“2010.10.23”。2011年11月16日，孙*军通过中国邮政储蓄银行向孙*和汇款五十万元，孙*和未予签收。现孙*军起诉要求孙*和履行该《协议书》，交付2704号和403号两套房屋，孙*和以该协议书并非其真实意思表示为由拒绝交付。

经孙*和申请，证人白×到庭作证称：孙*和是我的姐夫。《协议书》签订时我在场，当时我去孙*和家串门碰上了。白*如是否在场我记不清了，《协议书》是孙*军直接带过来的，她当时说拆迁能得到七、八套房屋，我把协议内容告诉了孙*和，孙*和在协议上签字摁了手印。后来我没有向白*如提过这件事，孙*军也没有向我提过汇款五十万元的事情。孙*和和白*如认可白×的证言，孙*军、宫*礼、宫*婷认可白×在场，但称签协议时没有说过拆迁能分七、八套房屋，且白*如也在场。孙*蕊与白*川对证人证言未发表意见。

庭审中，孙*军提交《保证书》一份，内容为：“在孙*军办理所有两套的费用，由孙*和承担（不包物业，暖气）。孙*和，20010年11月23号”，称该《保证书》与《协议书》同一天所写，落款系孙*和本人手印。孙*和对该《保证书》的真实性不予认可。

上述事实，有当事人陈述、（2008）丰民初字第004**号民事判决书、北京市住宅房屋拆迁补偿协议、北京**金融商务区C9地块定向安置房选房认购协议书、小区准予办理入住手续通知书、邮政储蓄汇款收据、协议书、证人证言等在案佐证。

原审法院经审理认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，没有证据的，应承担不利后果。根据生效的法律文书，孙*和、白*如和孙*军均系**号院房屋的权利人。孙*和与孙*军签订的《协议书》，实际对**号院拆迁安置的房屋分配问题进行了约定。对此，孙*和称该《协议书》系受欺骗而签，并非其真实意思表示，该主张证据不足，法院不予采信。本案争议的焦点是孙*军与孙*和签订协议的行为是否损害其余拆迁被安置人的利益。根据现有证据，**号院拆迁被安置人包括孙*军一家三口、孙*和一家三口及白*川。《协议书》签订时，孙*军、宫*礼、孙*和、白×在场。白*如虽表示《协议书》签订时其本人不在场，但亦认可其在拆迁结束后知晓了《协议书》内容。自拆迁结束至本案诉讼已近三年，孙*和、白*如明知该协议关系到房产分配的重大事宜，在此期间却均未明确提出异议并提起诉讼，现孙*和、白*如表示不同意《协议书》内容，有悖常理。孙*军与孙*和作为各自家庭代表所签订的《协议书》，约定孙*军在支付相应对价的前提下取得两套回迁安置房，该协议内容并未显失公平，基于诚信原则，双方均应遵照执行。孙*军在协议签订后积极履行向孙*和给付金钱的义务，因客观原因未果，故其不应承担未按时付款的违约责任。关于《协议书》约定的两套房屋与实际安置房面积不一致的问题，孙*军称因当时尚未签订《认购协议》，故无法确定准确的面积，现孙*军明确要求孙*和交付27**号（89.9平方米）和403号（63平方米）两套房屋，该两套房屋总面积小于《协议书》约定的房屋总面积，故该诉讼请求不违背协议精神，法院予以支持。对于孙*军要求孙*和支付违约金每月6000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，原审法院于2014年6月判决：一、孙*和、第三人白*如于本判决生效之日起三十日内将位于27**号及4**号房屋腾退交付孙*军居住使用；二、驳回孙*军其他诉讼请求。

判决后，孙*和不服，提出上诉，请求撤销原审判决，发回重审。其主要上诉理由为：涉诉《协议书》系因孙*军声称可以分得七套房产，我受欺骗签订，并非我真实意思表示；《协议书》已经严重损害其他安置人的利益，孙*军始终未向我主张两套房产亦未支付50万款项，故我与其他安置人认为孙*军不会按照《协议书》约定主张两套房产，也就未就此事项提请诉讼或与孙*军协商解除，考虑到双方的兄妹关系未就房产分配事宜提出异议和诉讼亦是人之常情；孙*军知晓孙*和的居住地址，却仍向原拆迁地址汇款存在故意，违反了《协议书》的约定，故我可以少给孙*军一套77.5平米的房产；孙*军提交的《保证书》对查清50万元款项是属于购房资格的让与还是两套回迁房的对价有至关重要的作用，孙*军之所以提交《保证书》是因为《协议书》中未说明孙*军是否需要支付相应购房款，我有理由认为孙*军为了达到不交购房款而得到房产，才向原审法院出具了《保证书》，故若能证实《保证书》系伪造，那自然可以证实《协议书》中约定的50万元为购房资格的让与而非对价原审未对此项事实查清。白*如、孙*蕊、白*川与孙*和意见一致，孙*军、宫*礼、宫*婷同意原审判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院予以确认。

本院另查明，2010年11月18日，**公司与孙*和签订的《北京市住宅房屋拆迁补偿协议》中各项补偿款项共计4504908元已由孙*和领取，孙*军未参与分配。

上述事实有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。孙*和主张《协议书》系受孙*军欺骗而签订，但被拆迁人家庭最终能取得回迁房的购房指标数量是由拆迁政策及购房家庭情况以及与拆迁单位协商等综合因素确定，孙*军并不具有决定权，故孙*和以孙*军称能分得七套房而被欺骗签订《协议书》的上诉理由不能成立，本院不予采信。孙*和称孙*军知晓其搬迁后的地址，但未提供充分证据予以证明，故其认为孙*军向原地址汇款行为存在故意违反《协议书》的约定以及孙*和、白*如、孙*蕊、白*川认为孙*军不会主张《协议书》约定的两套房产的上诉意见，无事实依据，本院难以采信。根据《保证书》的内容“在孙*军办理所有两套的费用，由孙*和承担（不包物业，暖气）”无法得出《保证书》能够说明《协议书》中所涉及的50万元款项是为购房资格的让与而非对价的结论，故孙*和的上诉理由不能成立，本院难以采纳。根据现已查明的事实，孙*军未从孙*和处分得相应的拆迁补偿款，依据《协议书》约定孙*军还需再向孙*和支付50万元款项，《协议书》的约定不违背公平原则，孙*军的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。