2006年9月，叶女士购买了某房地产公司开发的100平方米的商品房。合同约定2007年5月交房，2008年1月前办理房产证，否则按已交房款总额的10%承担违约责任。后开发商违约，没有在约定的期限内办理产权证，叶女士多次催促，开发商不予理睬，于是叶女士委托笔者代理了该案。依据合同约定，将纠纷提交成都仲裁委员会仲裁。

在开庭前，笔者到成都市房地产管理局查询了涉案房屋的大产权，结果发现大产权在合同约定办理产权证的期限内已经办到了开发商名下。庭审中，开发商的代理人提出，开发商已经具备办理房产证的一切条件，只是由于叶女士个人没有委托房地产商办理房产证，才导致这一结果。由于叶女士不能够提供催促开发商办理产权证的有关证据，最后在仲裁庭的调解下，开发商补偿了叶女士一万元，约占违约金的三分之一。

一、问题的提出：为什么叶女士的主张没有得到完全支持呢？

自2003年6月1日起施行《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》后，不少业主向法院提起民事赔偿诉讼，以房地产开发商逾期办理房产证为由，要求房地产开发商承担违约责任及支付逾期办理房产证的违约金。但是在具体案件中，只有小部分业主能够全部胜诉，而大部分业主要求赔偿的违约金诉请未能得到法院的全额支持。很多业主提出疑问，明明自己的房产证已被逾期办理，为何自己得不到相应的违约赔偿？

二、律师解读：主张延期办理房产证的违约赔偿金的法律依据

《城市房地产开发经营管理条例》规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

同时，《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人（买受人）提出申请，因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。但由于办理房屋产权证所需要的用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件均需由开发商提供，而且如果开发商欠缺该类文件，没能办理初始登记的话，买受人的房屋产权证是根本无法办理的。

因此，《城市房地产开发经营管理条例》还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第34条又进一步明确规定了该项协助义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”

根据该解释第19条的规定，在没有约定的情况下，购买预售商品房的在商品房交付后超过一年零九十天，由于出卖人的原因，导致买受人仍然无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

三、逾期办理房产证，违约未必“告得赢”

开发商企业仅仅对业主办理房产证负有协助义务。但同时为了保护广大购房人的合法权益，这一规定从民事方面规定了追究开发商在逾期办理房产证纠纷中应承担的责任。

所以，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情况下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。同时，买受人在向开发商主张自己权利的时候，应该保留相关的证据材料。

四、律师指点：如何取得延期办理房产证违约赔偿金

一、到<<商品房预售合同>>的制定部门申请对有争议的条款进行书面解释。

二、有了合同制定部门的权威书面解释,及购房合同等相关证据，可以到卖方或其行政主管部门或工商行政管理部门进行调解。

三、同时,可以进行社会媒体舆论监督。

四、到不动产所在地基层法院诉讼解决。

五、通过人大、政协等权力机关的监督。

注明:提供以上方法请广大业主（消费者）进行合法维权。

五、结论

由此可见，业主要想主张权利必须符合法律法规之规定，即逾期办证是由于出卖人的原因。毕竟致使房地产开发商逾期办证的原因是不尽相同的。故此，业主要求房地产开发商办理房产证以及提出逾期办证的赔偿损失，关键要先查清房地产开发商有否在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件。对于开发商逾期办证是否承担违约赔偿责任不能一刀切，业主应该根据自身的具体情况，全面的分析和判断，才能较好地避免诉讼中的风险。