赵江涛律师，北京市中盾律师事务所高级合伙人，管委会副主任，金融机构合规部主任，在京职业20余年，办理各类疑难、复杂争议案件上千件，始终以专业、诚信、高效、严谨、精进、仗义执言、追求公平、公正的精神为当事人提供法律服务和支持。

裁判要旨

1.双方当事人签订了房屋买卖合同，并进行了房屋产权过户登记，但背后隐藏的民事法律行为是借贷、担保或是其他。则应认定双方签订房屋买卖合同系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法应认定为无效，对隐藏行为依相关法律进行效力认定。

2.在认定房屋买卖合同无效的法律后果时，若案外人对案涉房屋设置了抵押权或案涉房屋被司法查封的情况下，法院对相关权利限制的涤除与房屋产权恢复登记应谦抑谨慎，不宜在案件中一并处理。

3.确认之诉是当事人请求法院对相关民事法律关系的效力进行确认，并非债权请求权，诉讼对方不负有承认的义务，不适用诉讼时效期间的规定。

基本案情

许某某诉称：2008年杨某某以介绍生意为由向许某某借款，许某某表示身边并无较多闲散资金，杨某某便提出许某某将其名下的A区某路某号404室房屋（以下简称404室房屋）过户给其，由其向银行办理按揭贷款，再由许某某将该笔贷款支付给他。当时杨某某向许某某承诺，一年内将贷款还清，并将房产证交由许某某保管，同时留一部分保证金，用以保证一年后将房屋过户返还给许某某。许某某于2008年6月配合杨某某将404室房屋过户给杨某某，并由杨某某办理了银行贷款116万元，许某某将其中95万元交付给了杨某某，剩余钱款作为杨某某返还房屋保证金。之后，杨某某一开始正常归还银行贷款，但向许某某提出要求延长过户返还的期限，并表示可以支付相应利息，许某某同意。直至2012年，许某某得知杨某某使用相同手法，将一房产公司的房屋虚假出售，套取银行贷款，被公安机关抓获，后无法联系上杨某某，404室房屋的返还一直搁置至今。在杨某某被处以刑事处罚后，杨某某的其他债权人也查封了404室房屋，目前该房屋上除了上述银行按揭贷款未清偿，还有数百万的债务查封。许某某认为，杨某某的违法行为严重损害了其合法利益，且杨某某出狱后多次上门骚扰要求其搬离404室房屋，故起诉。请求法院判令：1.确认原、被告之间2008年签订的关于404室房屋的《房地产买卖合同》无效；2.判令杨某某将上述房屋上的抵押、查封等权利限制予以涤除；3.判令杨某某配合将上述房屋依法过户返还给许某某，并支付过户相应手续费。

被告杨某某辩称：第一，原、被告双方的房屋买卖合同系自愿签署，应为合法有效，杨某某已支付房屋对价，杨某某取现日期和许某某出具收条日期可以相互印证。第二，对于第二项诉请，是杨某某与案外人之间的关系，与本案无关。买卖合同有效，所以对于第二、三项诉请，均不应支持。第三，对于许某某的事实与理由均不认可，当时是因为许某某有欠款，希望缓解压力，经朋友介绍认识杨某某，希望杨某某帮忙购买404室房屋，许某某在没有书面协议情况下帮助杨某某套现，不符合常识。杨某某确实曾被判刑，是因合同诈骗，但与本案无关。此外，本诉讼已经超过了诉讼时效，许某某诉请应予以全部驳回。

法院经审理查明：2008年5月15日，许某某、杨某某签订《房地产买卖合同》一份，约定杨某某购买许某某名下404室房屋，价格为167万元，许某某配合杨某某办理该房屋的购房贷款，许某某于杨某某付清全部房款后次日内腾出该房屋并通知许某某进行验收交接。2008年5月28日、6月1日，杨某某自其名下尾号8117的中国工商银行卡内分别取款19万元、27万元。同年6月2日，许某某出具收条一张，载明：今收到杨某某购买405室首付款肆拾伍万元整。

审理中，法院至某银调取了杨某某申请银行贷款材料，其中有许某某于2008年5月15日出具的收据一张，载明今收到杨某某购404室房屋首付款伍拾万壹仟元整。

同年6月19日，404室房屋产权登记至杨某某名下。2011年2月15日，杨2008年5月15日申请补发新的产权证。同年6月24日，许某某收到案外人某银行发放的105万元购房贷款。次日，许某某分两次分别取现30万元、65万元。2009年3月31日，杨某某向许某某转账10万元。

2014年7月，某银行向法院起诉杨某某金融借款合同纠纷，该院于同年7月24日出具调解书，载明杨某某于2014年7月31日前归还某银行借款本金949,543.18元和相应利息；杨某某届期未履行上述第一、二项钱款给付义务，某银行有权对杨某某名下404室室房产行使抵押权。同年8月8日，该院对上述调解书进行强制执行，于2015年2月6日裁定终结本次执行程序。

在某物业管理有限公司与杨某某物业服务合同纠纷一案中，杨某某称，404室房屋的原权利人系许某某，405室产权人也是许某某。许某某当初向杨某某借款200万元，杨某某认为其没有还款能力，许某某为了借款便将404室房屋出售给杨某某，成交价为167万元。404室房屋的权利人变更后，杨某某并未实际使用404室房屋，当初买卖404室房屋时，双方并未实际交接，该房屋由许某某实际使用。

杨某某等犯职务侵占罪一案，人民法院于2014年作出刑事判决，判处杨某某有期徒刑八年六个月；杨某某等不服，提出上诉。法院裁定驳回上诉，维持原判。同年4月30日，该院出具执行通知书，载明：杨某某主刑起算日期2012年1月14日，刑满日期2021年4月6日。

404室房屋的权利限制情况有两个抵押登记和三个司法限制，正式查封预计结束日期2024年7月22日，另有两个轮候查封。

审理中，许某某申请证人陆某某和刘某某到庭作证。陆某某证实其知情许某某和杨某某以虚假买卖404室房屋的方式从银行抵押贷款用于投资。刘某某证实其亲眼见到许某某将95万现金交给杨某某。

裁判结果

A区人民法院于2023年1月5日作出民事判决：许某某与被告杨某某于2008年5月15日就404室房屋签订的《房地产买卖合同》无效；驳回许某某其余诉讼请求。