案情简介：原告喻某某在一审中诉称，2000年其与王某某（被告）达成口头协议，约定将其所有的位于成都市某区×路×号房屋以350,000元的价格卖给原告。原告给付房款后，被告将房屋所有权证交给了原告，因当时国有土地使用权证未办理，故双方未能在当时办理过户手续，请求人民法院认定与王某某的房屋买卖协议成立，并判令被告协助办理房屋产权过户手续。

一审法院认为，通过法院的调查取证及原告所举的相关证据，能够确认原、被告就成都市某区×路×号房屋买卖的口头协议是成立的。被告辩称与原告之间没有任何的买卖协议，但其无法解释其房屋的所有权证在原告手中这一事实，被告称该所有权证遗失，但未提供相关的报案材料，故对其这一解释不予采信。通过法院对两位证人的调查，两位证人均证实原、被告之间是有买卖关系的。故原告要求确认原、被告双方的买卖协议有效、办理过户手续的请求，予以支付。一审法院作出如下判决：一、原告喻某某与被告王某某就成都市某区×路×号房屋的买卖协议成立。二、被告王某某于判决生效后十日内协助原告喻某某办理成都市某区×路×号房屋的过户手续。

一审宣判后，原审被告王某某不服原审判决，委托四川同方正律师事务所律师王蓬勃，向成都市中级人民法院提起上诉。上诉称：一、原审判决证据不足，认定事实错误。上诉人王某某与被上诉人喻某某从未达成过房屋买卖协议口头协议，更未收到过被上诉人的一分钱房款。原审法院调取的两份证人证言，证人均未出庭作证，且证人杨某某证言无其本人签名认可，其证言内容缺乏真实性；证人冯某某的证言内容中并没有其亲自看见被上诉人喻某某与上诉人王某某口头约定买卖房屋及喻某某向王某某支付购房款的表述，该证言缺乏证明力，故上述二份证人证言亦不能证明被上诉人喻某某的的主张。二、原审判决适用法律不当。原审判决认定事实错误，必然导致其适用法律错误。因此，请求上级人民法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。

成都市中级人民法院经审理后认为：被上诉人喻某某所举证据不能证明其与上诉人王某某口头约定房屋买卖及支付房款的主张，对其要求确认双方房屋买卖协议有效，判令上诉人立即为被上诉人办理房屋过户手续的诉讼请求，因证据不足，缺乏事实依据，故依法不予支持。于是，依法作出如下判决：一、撤销成都市某区人民法院（2008）某民初字第××号民事判决；二、驳回被上诉人喻某某的诉讼请求。一审、二审诉讼费均由被上诉人负担。

代理词

审判长、审判员：

受上诉人王某某的委托，四川同方正律师事务所的指派，我担任本案上诉人的委托代理人。现对本案发表如下代理意见：

原判决认定事实明显错误，适用法律不当，判决显失公正，实属枉法裁判，应依法改判,驳回被上诉人的诉讼请求。

一、原审判决认定事实错误

原审判决认定，上诉人与被上诉人已达成了买卖诉争房屋的口头协议，同时也接收了被上诉人的房屋款。其实，上诉人与被上诉人从未达成过买卖房屋的口头协议，更未接收过被上诉人的任何房屋对价，原审法院认定事实明显错误。

（一）证人杨某某没有在调查笔录上签字，且证人未出庭作证，法院所收集的该份证人证言不能作为证据使用。根据《民事诉讼法》第一百一十七条：“人民法院派出人员进行调查时，应当向被调查人出示证件。调查笔录经被调查人校阅后，由被调查人、调查人签名或者盖章。”的规定，该份调查笔录未经被调查人校阅后签名，不符合该法条的规定，并且在一审杨某某未出庭作证，因此不能作为证据使用。

(二)冯某某的证言不能证明上诉人与被上诉人已达成房屋买卖口头协议的事实。证人冯某某在法院向其调查之前，根本就不认识被上诉人，其所述上诉人与被上诉人有房屋买卖关系的事情是道听途说，既没有其亲自看见被上诉人喻某某与上诉人王某某口头约定买卖房屋的事实，也未亲眼见到被上诉人向上诉人交房款，更不能证明被上诉人向上诉人实际交了多少房款。同时，冯某某在一审中也未出庭作证，其证言内容缺乏真实性。

（三）被上诉人在原审中诉称的事实与其提供的证据所要证明的事实前后矛盾。 被上诉人在原审中诉称：“此后，原告分两次将房款给付了被告”；而法院调取的杨某某所谓的证人证言却又证明：上诉人将30台电脑显示器通过杨某某转交给被上诉人抵房款。前面诉称的是两次都是付的房款，后面却说用电脑抵房款，前后矛盾，不能自圆其说。

（四）上诉人已于2007年就对房产证进行了登报挂失处理，而原判决却要求提供相关的报案材料，这种要求显然有失偏颇。房产证遗失应通过登报挂失，以宣布证件作废。上诉人于2007年7月4日在成都日报进行了挂失处理，已宣布原房产证作废，且已办理了新的房产证。而原审判决竟要求上诉人提供相关的报案材料，这种要求显然不当。房产证遗失又不是被盗，怎么能通过报案来处理呢？原判决不能以房产证原件和上诉人身份证、结婚证的复印件在被上诉人处就认定上诉人与被上诉人之间有房屋买卖关系。事实上，上诉人从1999年下半年起先后将诉争房屋借给同事冯某居住，直到现在。因上诉人家在外地，委托冯正恒代办土地使用权证时，曾把上诉人身份证、结婚证的复印件交给过冯某，后来这些复印件不知怎么却到了被上诉人手中。

房屋买卖本身是重大的商品买卖，法律也要求必须采用书面形式。被上诉人意图虚构房屋买卖合同的成立，却拿不出书面的协议，而且也拿不出已向上诉人支付房款的收据。而原审判决却仅凭几份有瑕疵的、与本案无关的证据认定房屋买卖口头协议成立，且已支付房款，属认定事实严重失实，应依法予以纠正。

二、原审判决适用法律不当

原审判决认定事实错误，必然导致其适用法律错误。

（一）房屋买卖合同必须采用书面形式，以口头方式签订房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应属无效。根据《城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，退一步说，假如有口头房屋买卖协议，也因违反了法律的强制性规定而无效，况且上诉人与被上诉人之间根本就未达成过什么房屋买卖口头协议。因此，原判决以口头的房屋买卖协议而认定房屋买卖成立，属适用法律错误。

（二）未经房屋的共有人书面同意的房屋买卖合同应属无效。根据《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的……”假如上诉人与被上诉人有过房屋买卖口头协议，那么也因未经该房的共有人——上诉人之妻的书面同意，违反了法律的强制性规定而无效。因此，原审判决认定房屋买卖口头协议成立并生效是完全错误的，同样属适用法律错误。

综上所述，上诉人与被上诉人从未达成过什么房屋买卖口头协议，更未收到过被上诉人的一分房款，原判决证据不足，认定事实明显错误；原审判决多次将应依法认定为无效情形的房屋买卖口头协议认定为有效，属适用法律严重不当，从而导致判决显失公正，实属枉法裁判，应依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。

　　　 四川同方正律师事务所

律师：王蓬勃

××年××月××日