一场完全没有必要的诉讼

——竣工备案证不是交房的必备条件

案情简介

2004年12月，宋某某、朱某某、张某等六人（以下合称原告）与**置业发展有限公司（以下简称置业公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买置业公司投资建设的**商品房项目中的第6幢1单元房屋（六套房，号不同），合同约定了房屋价款、支付方式等内容，并约定置业公司应当在2005年9月底前将经过工程质量验收合格并符合合同约定的商品房交付。2005年10月，置业公司办理了开发房屋的竣工验收手续，并在报刊上通知同年11月28日办理交房手续。原告于当日申请交房时，置业公司表示愿意承担逾期交房违约金，但不提供原告要求的竣工验收备案证明，原告遂起诉至法院，要求置业公司承担自2005年9月至起诉日的逾期交房违约金11389元。

办案实录

接受置业公司委托后，朱方明律师仔细研究了公司与原告签订的商品买卖合同，核对了相关竣工验收和备案手续，与置业公司统一了观点：1、交房条件应遵循现有的法律规定和双方合同的约定，置业公司交房手续完备，具备交房条件。原告要求的备案证只是行政管理规范性文件，而不是交房的法律必备条件。2、对逾期交房，置业公司应按照合同约定承担没有在2005年9月底交房的违约责任，截止计算到公告交房之日，而不是起诉之日。

最后，一审法院支持了朱方明律师的意见。原告不服，提起上诉。二审法院以同样的理由驳回了原告作为上诉人的上诉请求。

律师心得

在现行的法律规定和部门规章体系中，针对商品房买卖合同，相关职能部门制订了权利义务相对公平的格式合同，同时给予买卖双方协商补充的空间，当事人可以通过补充条款实现自己的目的。但这并不意味着可以随意增加合同一方的责任。

事实上，该案的起源主要是当事人在交房时发生言语冲突，购房一方近40余人在群情激愤之后，一时冲动，决定起诉维权。他们虽然了解工程备案证制度，但根本不清楚哪些是法律哪些是规章以及它们的效力等级，所以在维权时，出现法律法规理解错误，扩大了自己的诉讼请求，从而也增加了自己的诉讼成本。其实，该案完全是一场没有必要的诉讼。如果原告在决定维权之初，聘请律师或者向专业人士咨询一下，也许就是另外一个结果。

管中窥豹，依法治国的道路还很漫长，还需要全社会每一个公民，每一位法律人士不懈地努力！