延迟履行无法履行合同，违约金如何处理？

【案情回顾】

原告朱先生为西城区249号房屋的产权人。2011年1月17日，原告与被告顾小姐签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告将其位于西城区249号房屋以400万元出售给被告，被告在签订合同时支付定金5万元;原告在领取全部房款当天将房屋交付给被告。2011年1月24日，原、被告签订《补充协议》，原告为甲方，被告顾小姐为乙方，AA公司为丙方，达成《补充协议》：甲乙双方签订合同后乙方支付甲方房屋定金5万元，剩余尾款除资金监管外过户前一次性支付给甲方;并于2011年5月25日前办理房屋产权转移手续;甲方承诺乙方，在过户前办理完此房屋的原户籍人员全部迁出手续;如5月25日前乙方将自己名下的房屋售出，售出后所得款项作为购房款立即支付甲方;如5月25日前乙方未能办妥公积金贷款，乙方将先用现金支付相应款项，在公积金贷款办妥后，公积金贷款会支付到甲方账户。

　　合同签订后，被告支付原告定金5万元。被告未在2011年5月25日支付原告尾款。

故原告委托北京房产律师孟博律师起诉，要求解除该合同，并要求被告承担违约责任。

庭审中，被告表示未及时履行合同并不是自己的真实意思表示，而是被迫的，不存在恶意违约情形;原、被告之间的合同未能履行，被告是无辜的，但是愿意承担责任。

　　　【律师观点】

在本案中，孟律师接受原告的委托担任其代理人，代理其参加诉讼。

孟律师认为根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

　　孟律师认为双方争议的第一个焦点为被告是否违约。依据合同约定，双方定于2011年5月25日前办理房屋产权转移手续，被告在过户前一次性支付原告房屋尾款，因此，被告支付尾款的最后期限应为2011年5月25日，现被告未在此前支付原告房屋尾款，应属被告违约。被告虽表示在该约定时间前支付原告房屋尾款为附条件的约定，即只有在出卖自己房屋后，才支付房屋尾款，否则不能视为违约。但是补充协议中并未约定被告所述附条件的条款，因此，被告主张其没有违约的观点是不成立的。

　　双方争议的另一个焦点应为违约金的标准。双方在北京市存量房屋买卖合同和补充协议中，对逾期付款约定两个违约金的标准，因补充协议系对北京市存量房屋买卖合同的补充，因此，违约金应以补充协议的约定为准。法院认为补充协议中约定的违约金明显过高，结合被告违约的主观意愿、原告受损失的程度等，酌定为15万元。被告顾小姐已支付原告朱先生定金5万元，应当折抵部分违约金。

【法院审理】

法院审理后判决：

　　1、解除原告朱先生与被告顾小姐签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。

　　2、自本判决生效后七日内，被告顾小姐支付原告朱先生违约金十万元。

　　3、驳回原告朱先生的其他诉讼请求。