借名买房关系如何认定？

【案情回顾】

原告赵先生诉称：刘先生原承租xx街35号的房屋，因危房改造需出资购买回迁房。2000年11月4日，就此事经家庭成员协商一致，刘先生、刘C、赵A、赵C签订了《协议书》。协议书约定由赵A出资购买位于北京市丰台区右安门外开阳里二区2号楼16单元302号的回迁房，登记在刘先生名下，刘C为共有人，在上述回迁房办理产权证之后立即将产权人变更为赵A，赵C放弃对回迁房的权利，赵A一次性给付赵C十万元作为补偿。刘先生和三被告为我出具证明，证明购房款是我与赵A共同出资。

此后，我与赵A偿还了所有贷款，上述房屋于2003年8月28日取得产权证，为顾及家庭和睦和老人的感受，未强迫变更产权人。

现赵A起诉我要求离婚，并掩盖房屋为我们共同财产的事实，损害了我的利益。为了维护原告的合法权益，诉请法院判决确认位于北京市丰台区右安门外开阳里小区2号楼16单元302号房屋产权为原告和赵A共同所有。

而被告赵A辩称：《协议书》本是刘先生、刘C与赵A、赵C签订的家庭财产分配协议。刘C、赵A和赵C已经达成协议，刘C将出资款6万元返还赵A，赵A同意房屋不予过户，由刘C继续使用或收取租金用于养老。原告主张赵A借用父母名义买房，但是没有提供借名买房协议或者其他证据，本案的诉争房屋为刘先生夫妇原有的右外西庄三街35号房屋拆迁所得，购买回迁房时支付了房款，还折抵了刘先生夫妇的工龄，并不存在借名买房的关系。《协议书》房屋过户的条件没有成就。协议约定若赵A不付赵C10万元补偿金，父母有权不变更房屋产权，赵A与原告均未向赵C支付任何补偿金，因此原告无权要求过户。

被告刘C、赵C辩称：2000年11月，刘先生夫妇位于右外西庄三街35号的房屋拆迁，签署了《开阳里住宅回购住宅预售合同》，购买的房屋。计算回迁房价格时折抵了孙秀英夫妇69年工龄，折抵后需支付房款79872元，其中3万元为刘先生、刘C的共同存款，因原告享有公积金贷款资格，因此由原告和刘先生共同向银行办理了公积金贷款6万元，用于支付房款。刘C已通过转账的方式归还赵A。故房屋由刘先生、刘C出资购买，登记在刘先生名下，享有完全所有权。刘先生去世后，约定房屋由孙继芳承，刘C将6万元返还赵A，赵A、赵先生财产并未损失，因此原告无权主张房屋权利。

【律师观点】

在本案中，孟律师接受原告赵先生的委托，担任其代理人，代理其进行诉讼。

孟律师作为北京专业的房产律师，在处理房产争议方面经验丰富，有许多成功案例。

孟律师认为本案争议的焦点为房屋是否符合借名买房的关系。

借名买房应符合如下条件：1、是否对借名买房的事实由买房人和借名人达成一致意见，并签订书面协议；2、借名买房人是否实际出资购买房屋；3、借名买房人是否实际居住、使用房屋；4、其他必要的辅助条件及事实。

孟律师认为本案构成借名买房关系：

1、借名买房人与实际产权人及利害关系人就房屋的出资、权属、居住和补偿均达成了一致的书面协议，该协议合法有效，对各方均具有法律效力，赵先生虽然未实际参与协议的制定和签字，但根据其此后的出资和贷款行为，且当时其与赵A婚姻关系较为稳定，可以认定此协议系共同做出的，赵先生作为房屋的共同出资人应享有与赵A同样的权利。

2、房屋的出资情况，双方对此意见不一，并各自提供证据，在共同签订《购房出资证明》中，明确写出房屋的房款79872元，由赵先生和赵A共同出资，赵先生证据的证明效力明显大于赵A。3、据庭审调查的结果，自房屋入住后，赵先生赵A一直居住在该房屋内，并承担该房屋的必要费用。协议中约定应给付赵C0万元补偿款，赵先生意随时给付该款，协议中明确约定在变更房产的同时给付赵C补偿款，未变更之前，有理由不给付补偿款，此并不能导致房屋产权不能过户。房屋购买时间已经将近十五年，由于物价上涨和房产价值飙升，赵先生于房屋所享有的权利应含有房屋的增值，现在赵先生、武婚诉讼进行中，以转账六万元认为刘C此不负有责任。并不符合法律规定。

【法院审理】

北京市丰台区人民法院经审理后判决：

（1）位于xx小区2号楼16单元302号房屋归原告赵先生、被告赵A共同所有。

（2）原告赵先生、被告赵A于本判决生效后五日内给付被告赵C房屋补偿款十万元。