买家交纳定金后不付款，房屋可以再卖给他人吗？

【案情回顾】

原告汪先生诉称：2012年8月22日，原、被告经北京XX房地产公司居间介绍，签订了《存量房屋买卖合同》，由原告将位于北京市某区637号房屋一套出售给被告，合同总价款为一百九十五万元。合同签订后，被告虽依约于当日向原告支付了两万元定金，但当原告要求被告继续支付首付款，继续履行合同办理网签、税费、房屋过户，以及被告应办理的贷款时，被告却置之不理，拒不配合。为此，原告和中介公司曾多次要求被告履行合同义务，但被告一直拒绝。原告出售诉争房屋，是为了购买位于某区另一套房屋。为此，原告几乎在与被告签订房屋出售合同的同时，原告与另一套房屋的业主签订了购房合同。被告知道原告需要用被告支付的购房款，来支付原告所购房屋的房款。现原告也对他人违约，需对他人承担违约责任。为维护个人合法权利，特故诉至法院。诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.被告向原告支付违约金三十九万元；3.被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失十四万；4.本案的诉讼费用由被告负担。

被告赵小姐经法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。

【律师观点】

北京著名房产纠纷律师孟博律师认为：汪先生与赵小姐于2012年8月22日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。合同签订后，赵小姐仅向汪先生支付二万元定金后未再按照约定继续履行合同。后经汪先生催告，赵小姐仍不履行合同。赵小姐的违约行为致使原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行。

而关于汪先生提出赵小姐应向其支付违约金三十九万元的诉讼请求，根据合同约定：买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同履行的，导致合同无法继续履行时，违约方向守约方承担该房屋买卖合同总价款百分之二十的违约金。因赵小姐的行为导致汪先生签订房屋买卖合同的目的不能实现，故赵小姐应当承担违约责任。

但同时，孟律师认为违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。故原告要求的违约金数额过高，法院不能完全支持。

而关于汪先生提出赵小姐应赔偿因其违约给原告造成的经济损失十四万的诉讼请求，对此，原告提供了汪先生与袁继生的房屋买卖合同、退单声明等证据予以证实。经查，原告提供的证据不能证实赵小姐的违约行为直接导致汪先生与袁继生的房屋买卖合同解除，且原告也未提供证据证实因其解除了与袁继生的房屋买卖合同，而遭受了十四万的经济损失。故法院无法支持。

【法院审理】

1、解除汪先生与赵小姐于2012年8月22日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

2、赵小姐于本判决生效后七日内向汪先生支付违约金五万元；

3、驳回汪先生的其他诉讼请求。