合同未按时履行，陷入换房纠纷，如何处理？

【案情回顾】

原告吴先生起诉称：2013年4月，原告将自己所有的位于北京市某区456号房屋出售，再购买其他房屋。2013年2月20日，经居间人FF房地产公司介绍，原告与被告王先生签订房屋买卖合同，合同约定：房屋总价款二百一十万元，被告于2013年2月20日支付定金五万元，2013年3月19日之前支付购房款三十万元，2013年5月14日之前支付剩余购房款一百七十七万元。

原告于2013年2月29日与卖方赵小姐另行签订北京市存量房屋买卖合同，购买赵小姐位于北京市某区D小区的商品房，约定房屋过户的时间为2013年6月4日，原告于过户前的五内将首付款二百万元支付给赵小姐。此后，被告在向原告支付五万元定金后，看到房价呈下降趋势，迟迟未按照合同约定支付剩余购房款，导致原告未能按照与赵小姐约定的期限支付购房款，该合同无法履行，给原告造成了巨大损失，同时使原告的换房目的也无法实现。原告认为，未按照合同约定支付购房款的行为，已构成根本违约，原告有权按照合同的约定要求解除合同，并要求被告支付违约金、赔偿损失，双方协商未果，故诉至法院，要求判令：1、解除原告与二被告签订的存量房屋买卖合同；2、被告王先生支付原告违约金二十五万元；3、被告王先生支付实际损失十六万元。4、被告王先生承担本案诉讼费。

对此被告王先生辩称：被告愿意按合同约定购买涉案房屋，但在原告坚持要求赔偿损失的情况下，被告同意解除合同。在合同签订后，被告按照合同的内容履行了合同义务，不存在违约的事实，被告在合同期限内已出售名下房屋用来购买原告房屋，已采取积极行为促使合同继续履行。原告出售的房屋有贷款，在合同期内原告的房屋不能过户，合同到期后原告又以小孩上学为由主动明确表示拒绝出售房屋，导致双方不能履行合同，所以，原告并无诚意出售房屋，属于恶意违约，另合同约定房屋总价与市场价格存在明显差距，侵占国家利益，存在合同欺诈。原告违约在先，不同意支付违约金。对于原告主张的实际损失，根据合同法的相关规定，违约责任和损失赔偿不同时适用，并且被告未给原告造成损失，所以不同意支付。

【律师观点】

北京专业房产纠纷律师孟博律师认为：原告吴先生与被告王先生、被告FF房地产公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。

本案中，在房屋买卖合同、补充协议约定的期限届满前，王先生未支付除五万元定金之外的其他首付款，已构成违约，因此，吴先生要求解除双方订立的房屋买卖合同、补充协议，且王先生对此不持异议，于法有据。吴先生主张的违约金二十五万元，考虑到根据合同约定计算的违约金数额过高，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，法院可能会对金额进行调整，由王先生予以承担。

王先生反诉要求返还定金五万元，双方不持异议，于法有据。

【法院审理】

1、解除原告吴先生与被告王先生、被告北京FF房地产公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；

2、被告王先生给付原告吴先生违约金十五万元；

3、原告吴先生返还被告王先生定金五万元；

4、驳回原告吴先生的其他诉讼请求。