2010年3月8日，沈某某与陈某某签订《租赁合同》，约定：沈某某（甲方）将位于广州市白云区人和镇凤和村广花路段28号（机场高速公路人和出口南侧）楼宇的前楼首层、后楼全栋及东边约2000m2花园出租给陈某某（乙方）做餐饮使用；租赁期限从2010年3月10日起至2022年8月31日止，甲方给予乙方三个月免租期，自2010年6月11日起开始收取场地租金，即在2010年6月10日前交纳2010年6月至12月的租金，2011年1月10日前交纳上半年租金，2011年6月10日前交纳下半年租金，2012年1月份开始按月收取，并且约定了租金的递增方式，2010年6月11日-2011年6月10日的租金为60000元/半年，2011年6月11日-2012年6月10日的租金为78000元/半年，2012年6月11日-2013年6月10日的租金为14950元/月……租赁期间产生的水费由乙方承担，乙方欲将物业转让给第三方使用须征得甲方同意，否则视为违约。同时，还约定履约保证金100000元，乙方不按规定缴纳租金，视为违约，保证金不得退回等。合同签订后，沈某某将涉案场地交付陈某某使用，陈某某依约交纳了保证金100000元。2011年1月10日前陈某某依约交租，此后，陈某某未经沈某某同意，擅自变更租金支付方式，按月向沈某某支付租金，自2011年10月起陈某某开始拖欠租金至今。另，2011年11月6日沈某某代被告缴纳水费1293元。 沈某某认为陈某某自2011年1月10日起单方改变租金的支付方式，不顾其强烈反对按月支付租金，侵害其合同利益，导致其不能实现合同约定半年收取租金方式的目的，已经构成根本违约，另陈某某在2011年11月起已将租赁物转租刘某某中，陈某某的转租行为构成违约，遂沈某某于2011年11月14日聘请姜顶律师，代理本案。姜顶律师接受当事人委托之后，现场进行调查取证，收集证据，起草诉状，然后诉至白云区人民法院法院，请求判令：一、解除租赁合同；二、陈某某自2011年10月起支付租金至租赁合同解除之日止，暂计至2011年11月止为26000元；三、陈某某清偿沈某某为其垫付的水费1293元。四、本案受理费由陈某某负担。

白云区法院认为：沈某某与陈某某签订的《租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，沈某某依约将场地交付陈某某使用，陈某某应按合同约定使用场地、支付租金及费用。上述合同明确约定，签订协议后免租期三个月，自2010年6月11日起开始收取场地租金，前两年租金每半年缴纳一次，2012年6月起租金按月收取，但自2011年1月10日起，陈某某单方改变租金支付方式，本应一次性交纳半年租金改为按月支付，而且从2011年10月起开始拖欠租金至今，2011年11月陈某某未经沈某某同意擅自将场地转租给刘某某中使用，陈某某的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，现沈某某要求解除《租赁合同》收回场地，并清偿自2011年10月起至交还场地之日止的租金及返还垫付的水费1293元的诉讼请求合理合法持。考虑到陈某某搬迁需一定时间，原审法院酌情给予陈某某迁出讼争场地期限为30天。 陈某某抗辩其与刘某某中是承包关系，并非转租关系，法院认为，承包关系是企业所有者和经营者之间确立的是一种合同关系，是所有权和经营权的分离，企业的财产与企业的投资人都没有发生改变，经营者以企业的名义从事经营活动，并按合同分享经营成果，经营过程中产生的相关法律责任由企业的所有者承担；租赁合同指在所有权不变的前提下，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租期间产生的相关法律责任由承租人承担。本案中，根据双方签订的《内部承包合同》约定，陈某某将场地、营业执照、餐饮服务许可证等转给刘某某中经营使用，不论盈亏每月收取承包金，产生的法律责任由刘某某中承担，但刘某某中并未以酒楼原来的名字对外经营，故双方实为租赁关系。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款之规定，白云区人民法院判决如下：一、沈某某与陈某某于2010年3月8日签订的《租赁合同》予以解除；二、于该判决生效之日起三十日内，陈某某及刘某某中将广州市白云区人和镇凤和村广花路段28号（机场高速公路人和出口南侧）楼宇的前楼首层、后楼全栋、东边约2000m2花园交还沈某某管业；三、于该判决生效之日起五日内，陈某某给付沈某某从2011年10月至该判决生效之日止的租金；自该判决生效之次日起至陈某某、刘某某中将上述场地交还沈某某管业之日止的使用费，由陈某某逐月给付沈某某。（租金标准：以13000元/月从2011年10月起计至2012年6月10日止；以14950元/月从2012年6月11日起计至2013年6月10日止；以17192元/月从2013年6月11日起计至2014年6月10日止；以19771元/月从2014年6月11日起计至2015年6月10日止；以22737元/月从2015年6月11日起计至2016年6月10日止；以26147元/月从2016年6月11日起计至2017年6月10日止；以30069元/月从2017年6月11日起计至2018年6月10日止；以34580元/月从2018年6月11日起计至2019年6月10日止；以39767元/月从2019年6月11日起计至2020年6月10日止；以40000元/月从2020年6月11日起计至2022年6月10日止；使用费参照上述租金标准计算）；四、于该判决生效之日起五日内，陈某某返还沈某某垫付的水费1293元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件胜诉经验总结： 沈某某与陈某某签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。根据上述合同的约定，沈某某自2010年6月11日起开始收取场地租金，前两年租金每半年交纳一次，先一次性交纳半年租金后使用。但自2011年1月10日起，陈某某单方变更租金支付方式，本应一次性交纳半年租金改为按月支付，且从2011年10月开始拖欠租金，陈某某的行为已构成违约。 陈某某与刘某某中签订《内部承包合同》属于转租关系还是承包关系的问题。内部承包经营合同是企业本身的股东或员工作为承包人以企业经营权设立合同，合同标的为企业经营权。承包人须为企业股东或员工，其义务主要是按照约定的时间和数量向发包人交纳一定的承包费用，未经发包人同意不得将企业转包给第三人经营，同时还应当保持承包企业的财产不致减少或受到损失。房地产租赁合同是出租人将房地产交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同标的为房地产使用权。承租人负有交纳租金的义务，同时也负有未经出租人同意不得将企业转租给第三人经营的义务。本案中，刘某某中与陈某某所经营企业之间并不存在股东或员工等内部关系，双方在履行《内部承包合同》过程中，刘某某中亦并未以陈某某所经营企业名义对外经营，且刘某某中依据上述合同向陈某某交纳的转让费50000元，实质为租赁关系中的顶手费，故本院认定陈某某与刘某某中之间实为房地产租赁关系。陈某某主张其与刘某某中之间为承包合同关系，而非转租关系，依据不足。