一、二手房交易定金合同注意事项是什么
(一)定金条款并不具有强制性,它仅是指导性的,消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;
(二)应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;
(三)虽然已订立了定金条款,但只有消费者在交付了定金后,合同才生效;
(四)要分清定金和预付款的区别,预付款就是预先支付,但预付款,不能适用定金的罚则。
(五)谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验,在某些条款内容上设下陷阱,故意让消费者违约。
(六)定金和订金在法律上性质是不同的。依据民法典的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。
二、二手房贷款流程怎么走
(一)确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。
(二)查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。
(三)签定房屋买卖合同
借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同,江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋,需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
(四)准备贷款资料,审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
(五)签贷款协议,公证,保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。
(六)办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
(七)办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
(八)银行放款
银行在收到借款人的以上两证后,按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
因为二手房交易的特殊性,银行一般会指定贷款担保公司提供服务,担保公司一般会收取手续费和担保费。另外客户还需购规定的保险,如涉及贷款公证还需交纳公证费。大家都很关心贷款发放的时间,一般在收齐材料后三~五个工作日便可至银行签约。将在房屋所在地房产交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。如果是通过担保公司的在房产局过户后二-三个工作日就可以放款。
三、怎么算二手房过户费
(一)契税。住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳,每套交纳具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。
(二)营业税。2年以上房屋不再区分普通住宅与非普通住宅。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。目前,国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5%,加上城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加,一共是销售额的5.6%。
(三)个人所得税。一般卖方承担,如果是卖方唯一一套房子,且居住五年以上没有此税,但虽然卖方居住此房五年,可是这套房子不是他唯一的房产,则此税要交。
(四)土地增值税。
(五)普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。
(六)印花税。总房款的万分之五。
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