民法典法律知识

购房合同不可抗力能否免责

法律快车官方整理

2022-04-06 12:02

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导读：

我们在购买房屋的时候需要签订购房合同，这时候如果出现了不可抗力行为，由此导致合同无法继续履行时，合同当事人一般是不需要承担违约责任的。那么，购房合同不可抗力能否免责？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，法律快车小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

　　一、购房合同不可抗力能否免责

　　在商品房购买合同中，都会出现关于不可抗力的规定。意思就是如果出现了开发商不能控制的情形，就可以免除其赔偿的责任。如果出现了某些需要开发商赔偿的情形，购房者会自认倒霉，认为遇到了不可抗力。其实，这是大家对不可抗力的一个认识误区，出现了不可抗力不一定会免责，免责需要很多特定条件。

　　根据《民法典》第180条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。

　　不可抗力发生的原因一般有以下几种：一是自然原因，如洪水、地震等人类无法控制的灾害事故；二是政府行为，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相关的是，政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规等政策性文件，例如最近新出的房产限购令等。此时开发商也无权要求购房者承担合同不能履行的责任；三是，社会环境原因，如战争、罢工、骚乱等。

　　但是即使出现了上述情形，造成合同不能履行就一定能免责吗？答案是否定的，免责还需要一些特定条件。当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

　　由此可见，“不可抗力”的免责需要具备以下条件：

　　（一）必须在一定的期限内提供相关证明，证明的确发生了不可抗力事件；

　　（二）履行了保护义务。遭受不可抗力影响的一方履行了“及时通知对方”和“采取补救措施”的程序和义务。只有这样，不可抗力及其免责才能认定。

　　二、不可抗力因素的免责范围是什么

　　我国《民法典》第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

　　当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

　　由于上述规定不够具体、明确，司法实践中一些地方对“免除责任”的范围作了扩大，从而损害了另一方当事人的合法权益。确定不可抗力的免责范围应从以下几个方面加以把握：

　　（一）不可抗力免除的责任仅限于违约责任。不可抗力作为违约责任的法定免责条件，是现代各国法律的通例。我们在界定“免除责任”的范围时也应作相类似的理解，不能任意扩大。譬如买卖合同中卖方收取定金后遭遇不可抗力，致合同不能履行，卖方可免除双倍返还定金的违约的责任，但不能扩大到卖方返还原定金的义务也可以一同免除。

　　（二）不可抗力的法律后果不当然是全部免除违约责任。应视不可抗力的影响程度分别处理：如果不可抗力已使合同债务人的履行成为不可能，则应解除双方当事人的合同，并免除债务人的违约责任；如果不可抗力只造成合同债务人的履行部分不能，则应变更合同内容，免除违约方的部分违约责任；如果不可抗力仅造成债务人履行债务的暂时困难，则可要求债务人迟延履行，但免除迟延履行的违约责任。

　　（三）遭受不可抗力的一方当事人怠于履行通知义务给对方造成损失的，仍应承担违约责任。我国合同法规定，遭受不可抗力的一方当事人应将不可抗力的事实及时通知对方当事人，并应提供有关机构关于不可抗力的有效证明。