民法典法律知识

土地使用权抵押风险有哪些

法律快车官方整理

2022-04-24 08:41

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导读：

我们在办理土地使用权抵押登记的时候，如果大家对于相关的法律规定不太熟悉的，就有可能会出现法律纠纷。那么，土地使用权抵押风险有哪些？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，法律快车小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

　　一、土地使用权抵押风险有哪些

　　（一）土地使用权对房屋所有权的限制

　　《中华人民共和国房地产管理法》

　　第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”

　　这就是俗称的“地随房走、房随地走”。如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使得此种抵押担保出现法律风险，商品房和商铺例外。

　　（二）超期未开发建设收回风险

　　根据《城市房地产管理法》第二十五条规定：

　　“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。”

　　因此，在进行土地抵押时，应了解该土地取得时间、目前开工进展情况、是否存在被收回的风险。

　　（三）抵押登记不规范风险

　　目前，有的地区采用房地统一抵押登记制度，有的采用分开抵押登记制度。例如，在进行土地及地上建筑物(均有证)抵押登记时，有的地区需要同时在土地局和房产局分别进行抵押登记，有的地区则只需要在房产局进行合并抵押登记。此外，在实际操作中会发现，针对部分地上建筑物无证的情况，有的地区只要将地上建筑物一并纳入抵押范围，则可以在土地局一并办理抵押登记，但有的地区只接受有权属证明的财产抵押或者在建工程抵押，但是进行在建工程抵押的相关要求较为严格，因此，一些无证件的地上建筑物很难一并抵押，这就造成了处置的难度。

　　（四）使用权不明或争议瑕疵风险

　　第一，土地使用权上存在租赁权。法律规定买卖不破租赁，如果初分抵押土地财产时，土地权利上存在土地租赁权利，土地的购买者将会减少或土地价格大打折扣，损害抵押权人利益。

　　第二，依法被扣押、查封、监管或采取其他诉讼保全措施的国有土地使用权。对于已经被有关机关采取强制措施的土地使用权，因其权利已经或暂时丧失完整性，可能影响后续抵押权的行使，故不能成为抵押物。

　　第三，土地没有达到开发强度，以该国有土地使用权抵押的，抵押无效。

　　二、土地使用权抵押办理流程

　　（一）除国家机关、公益设施外，抵押人依法有权处分的国有土地使用权。

　　（二）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的国有和集体土地使用权。

　　（三）村镇企业的厂房等建筑物涉及所占用范围内的集体土地使用权。

　　（四）土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础。若土地登记的内容与实际不符，应先办理土地使用权变更登记，再办理土地使用权抵押登记。

　　按份共有的土地，应按各占土地的比例，进行土地使用权变更登记，将土地分摊给各土地使用者后，才能办理土地使用权抵押登记;

　　（五）以土地使用权抵押的，应当将该土地上的房屋等附着物同时抵押。

　　（六）办理土地使用权抵押设定登记时，抵押人必须与经依法登记确认的土地使用者一致。抵押人必须是具有完全民事行为能力的人、合法组织或者自然人，企业法人等的分支机构未经法人书面授权的不能办理抵押登记。

　　（七）集体土地使用权抵押必须经土地所有者同意。

　　三、什么是土地抵押登记

　　指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

　　以上就是法律快车小编为您详细介绍关于土地使用权抵押风险有哪些的相关知识，我们在办理土地使用权抵押的时候，也可以参照上文提供的一些法律问题解决争议。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您解答疑惑。

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关联法条

《中华人民共和国民法典》第三百九十七条

《中华人民共和国民法典》第二十五条

《中华人民共和国民法典》第三十一条

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