民法典法律知识

商品房预售合同的法律风险及效力

法律快车官方整理
2022-07-14 16:11
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导读：

商品房预售合同的法律风险包括有，开发商没有合法有效的商品房预售许可证明、夸大或虚假宣传等；其效力是，有许可证的商品房预售合同有效，未取得许可证的商品房预售合同无效。

商品房预售合同的法律风险及效力

　　一、商品房预售合同的法律风险

　　商品房预售合同的法律风险如下：

　　1.开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。

　　一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。

　　2.房屋本身的合法性。

　　3.“售楼宣传单”的法律效力。

　　4.开发商对房屋设计单方面做出重大调整。

　　这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。

　　5.定金风险。有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。

　　二、商品房预售合同的效力

　　商品房预售合同的效力是：已取得预售许可证签订的商品房预售合同有效，未取得预售许可证签订的商品房预售合同无效，但法律快车提醒您，在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。

　　三、商品房预售合同的转让

　　商品房预售合同的转让，是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可。

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关联法条

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条

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