民法典法律知识

买卖不破租赁的不适用条件

法律快车官方整理
2021-09-13 14:36
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导读：

在承租期内，如果房东将房子转让或者变卖，那承租人的利益必然受损。为了保障承租人的权益，就有了买卖不破租赁的规定。当然，原则上不是所有租赁都适合这个原则的。那么，买卖不破租赁的不适用条件有哪些？下面法律快车小编为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。

买卖不破租赁的不适用条件

一、买卖不破租赁的不适用条件

1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。

2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。

3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。

所谓买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物转让他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。


《民法典》

第七百二十五条　【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百三十四条 【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。


二、适用买卖不破租赁的要件

1、须有房屋租赁合同。“买卖不破租赁”是租赁当中特有的制度。因此，必须存在某项房屋租赁合同，才谈得上“买卖不破租赁”。

2、须房屋已经交付承租人使用。“买卖不破租赁”仅就承租人而言，而对于买卖关系而言，出卖人向买受人承担给付不能或权利瑕疵担保问题，这与“买卖不破租赁”制度无关。

3、须房屋被买卖。即发生了以租赁房屋为标的的买卖，该房的所有权由出卖人亦即出租人移转到买受人手里。

三、动产不适用买卖不破租赁的理由

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：

1、动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。

2、对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。

3、租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。

4、从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。

《民法典》第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“买卖不破租赁的不适用条件”等相关法律知识。综上所述，除特殊情况外，买卖不破租赁保障了在房屋的产权发生变动之前的租赁行为，在产权发生变动之后依然有效。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您提供帮助。

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关联法条

《中华人民共和国民法典》 第七百二十五条

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