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2007年10月21日我先生与房东签订了4年房租合同，一次缴全了四年的房租共48000元，违约金约定是5000元。2010年6月下旬，我们通知房主的丈夫（下简称房东）计划搬迁，与之商议房屋如何处理，房东与我们电话约定尽快上网登记找新的房客，我们与房东之间没有任何纸质的或是电子文档类的提前退租申请或是同意退租协议书。2010年7月1日，房东在我们不知情的情况下与新的房客签订了两年的房租合同，并正式移交房屋给新房客，房东现在以合同未满为由，拒不退还我们余下的房租及相关的押金和费用。合同中对违约金的规定是：在租赁期内，甲方无正当理由提前收回该房屋的，除应退还乙方已支付但还未到期的租金外，还应向乙方支付5000元作为违约金，乙方未经甲方同意中途退租的，应向甲方支付5000元作为违约金。问题：1、房东的行为算不算违约？；2、当时的租赁合同未经过租赁登记，租赁合同的实际签订人是房主的丈夫，租赁合同上房主的签名是其丈夫代签，签合同时看过结婚证原件，租金收条是房主签名，租金通过银行转帐到房主的帐户上，房主没有给其丈夫代签合同的委托书，这样的合同是属于有效的吗？

合同纠纷 2018-08-30 23:31 人浏览

共3位律师解答

一般情况下，未经批准建立的房屋与承租人订立的租赁合同无效。根据法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

法律快车咨询顾问

2018-08-30 23:11

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房屋租赁合同是指房屋所有人与承租人之间，就将所有人(出租人)所有或共有的房屋租给承租人使用，由承租人支付租金事宜，为明确双方权利义务关系所达成的协议。为预防房屋租赁纠纷，稳定房屋租赁秩序，许多地方规定，城市私有房屋租赁须经公证机构公证。　　房屋租赁合同公证由房屋所在地的公证处管辖。申办房屋租赁合同公证，当事人应当提交以下证明材料：　　
(1)申请人的身份证及复印件，委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授权委托书;　　
(2)出租房屋的所有权证书及复印件;　　
(3)出租共有的房屋应提交其他共有人同意出租的书面意见;　　
(4)草拟的房屋租赁合同(当事人可以请公证机关代为草拟);　　
(5)单位租赁私房的，承租方应当提交房屋管理部门的批准文件;外地的个体工商户租赁经营用房的，应提交工商行政管理部门批准其进城经营的证明;　　
(6)其他有关证明材料。

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2018-08-30 23:16

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1、根据《中华人民共和国合同法》等法律相关规定：违约方应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、因此所说的情形，房东应当承担租赁合同约定的违约责任，并承担对方造成损失的赔偿责任。

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2018-08-30 23:31

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