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陈清桥律师您好~~ 去年11月我将手中一套新的三室一厅的房子出租给了别人，但是对方在使用没多长时间，就出现了漏水的问题，于是我叫他们搬出去找地方住，但是因为房子还在出租期内，所以对方以合同说事，拒绝搬家。刚开始的时候对方和我都不知道漏水这件事情，直到漏的水将楼下住户的厨房泡了，楼下住户才告诉我这个事情的，后来我找来小区物业管理的人和专业的维修人员来查看事故原因，在查找原因的过程中，将地板和墙壁都凿开了，可是也没找到漏水的原因，在这整个过程中，时间长达一个月之久，房子停了水。在今年4月，对方因为工作原因要求退房，并写有书面退房通知，我要他们交纳对楼下的漏水损失费2000元以及查找漏水原因造成的损失费一千多元，他们拒绝交纳，并且说早在过年前因为我叫他们搬家，而向我要违约金，以及在对房屋进行检查时，停了的水，以及他们的个人物品的丢失也叫我赔偿损失。我和对方的合同写的是当出现使用不当而造成的损失的，就有对方负责，我现在的问题就是：查找漏水原因没找到，但是确实漏水了，这个给楼下住户的损失该有谁赔偿，这可以说是因为使用不当造成的吗？其次，对方向我要损失费，我应该给吗？过年前叫他们走，他们没走，那么我还应该向他们交违约金吗？我让他们交纳楼下的损失费是我和物业管理的人一起说的，他们告诉我说，如果漏水不是他们造成的，他们将起诉我们敲诈。我现在该怎么办？

损害赔偿 2018-09-05 10:53 人浏览

共3位律师解答

你好，商品房是有保修期的，并且各个部分，如房屋主体、墙体等的保修期也不同。一般防水是保修5年的。本案虽然是楼上漏水，但可能是房屋本身防水质量问题，有可能需要开发商负担责任。建议：
1、找出房屋买卖合同，对保修条款进行查看，看该部分是否还在保修期。
2、委托律师对案件进行分析，以确定是哪方责任，并由律师与责任方交涉，争取解决问题。
3、若无法协商解决的，则委托评估机构对房屋质量问题及修复费用进行评估，委托律师提起诉讼，要求责任方承担维修费用。

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2018-09-05 10:36

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《物业管理条例》第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”　　根据这条规定，物业公司未经业主大会同意，不能改变物业管理用房的用途，更不能将物业管理用房出租给他人牟取利益。
因为物业管理用房的所有权是全体业主的，物业公司只能使用而不能处置。如果要出租的话，也要经业主大会表决通过才行，并且出租的收益应归全体业主，物业公司不能占用。　　根据《物业管理条例》第65条规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
”所以，物业公司的说法是不对的，你该代表业主向房地产管理部门投诉，制止物业公司这种侵犯业主权益的行为。

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2018-09-05 10:39

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物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定;有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取;有些项目的收取方式较为灵活。
　　物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费;另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：　　第一，不违反国家和地方政府的有关规定。
　　第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。
　　第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。　　第四，微利原则。
物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。　　第五，公平原则。

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2018-09-05 10:53

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