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房产买卖纠纷案件，房地产商涉及到瞒报和诈骗

房产纠纷 2020-06-14 19:48 人浏览

共4位律师解答

开发商面积欺诈怎么要求赔偿，　　
一、开发商面积欺诈怎么要求赔偿　　按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，不予支持;　　
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担。所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”　　我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”　　因此，开发商存在面积欺诈的行为，构成商品房违约。根据合同法以及司法解释的规定，在房地产公司交付的房屋严重缩水的情况下，购房者既可以解除合同，也可以要求开发商按照上述司法解释规定赔偿损失。　　
二、购房者与开发商就房屋面积大小出现纠纷时，由谁来测量面积误差　　有些消费者凭感觉认为自己购买的房屋面积少了或多了，有的则自己测量。由于测量房屋的面积较为专业和复杂，所以一般房屋买受人自己测量的结果难以成为法律意义上的证据。　　那么，什么样的机构做出的测量结论才具有权威性呢?　　不久前，国家建设部、国家测绘局颁布《房产测绘管理办法》规定，从2003年5月1日起，只要有相关测绘资质的单位，都可以承担测绘业务。如果购房者觉得所购房屋面积不合理，自己可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构测量面积，作为与开发商交涉的法律依据。

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2020-06-14 19:22

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二手房买卖纠纷怎样避免，　　“新国五条”细则明确规定二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收。并规定，要充分发挥税收政策的调节作用，并总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。那么，　　二手房买卖纠纷怎样避免，在二手房交易中，主要的税费有以下几种：　　
一、找寻一个有良好声誉的中介公司　　二手房买卖双方都需要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。在委托中介机构代理之前，购房者还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，这些服务项目又是如何收费?如果未能如愿成交，如何退款等。　　
二、查清楚房屋的产权及权利状况　　这是比较关键的一步。购房者要确定房屋占用范围内的土地性质和土地使用权取得的年限，并到房地产交易中心产权调查状况。购房者应注意查验卖方的房地产权证，确定产权人，是否存在共有人特别是未列名的共有人。　　
三、签订一个详细明确的买卖合同　　二手房买卖双方应对付款方式、付款时间、交房时间、户口迁出时间、维修资金是否包含在房价中、交房前的水电煤、物业管理费由谁承担等作出明确的约定。此外，还应对双方的违约责任及救济手段作出明确规定，以防止因侵权行为出现而产生救济无门的窘境。　　
四、购房者要小心支付房款　　所谓小心支付房款，是指在支付大部分房款前，购房者必须要确认过户申请已被房地产交易中心受理，并已取得其出具的收件收据。交易房屋无抵押贷款的，办理过户手续前所付房款应不超过房价的30%;交易房屋存在抵押贷款的，办理过户手续前应付不超过房价减去上家贷款余额的1/2。　　
五、买卖双方要尽快办理过户手续　　买卖双方在签订房地产买卖合同后，应及时办理过户手续，期限越短越好，这是为了避免因为时间拖延而导致情况有变，从而延误了办理时间，也是为了预防因价格变动而导致毁约和纠纷。

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2020-06-14 19:24

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商品房买卖的纠纷有哪些　　
(一)认购定金能否退回　　一些项目在具备销售法定条件前，往往搞认购，让购房者交一定金额的定金。当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后，因收取的定金是否应返还就往往争执不下，形成纠纷。对于定金是否应收取﹖收取以后是否能退﹖各方也是各执一词，尚无定论，而且各地法院的判决结果对这一问题也不一致，因此，尚需立法或法律解释予以明确。　　
(二)面积问题总是难以说清　　交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差；二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决；后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理；另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据，据以与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。　　
(三)变更设计规划很无奈　　一些小区将原规划的绿地，社区配套设施及公建改建成其它赢利性建筑或办公用房，或者扩建、插建，改变小区容积率及楼间距。规划的改变不仅影响到业主的居住环境和质量，严重的会影响其通风、采光，而对开发商而言，会造成不讲诚信的不良影响。因此，对于规划的变更，开发商更应慎重为之。　　
(四)渗漏裂缝问题堪忧　　房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，而且与往年不同的是，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。某小区就因渗漏问题形成数百业主与开发商的纠纷，影响很大。类似这种群体性纠纷在西安为数不少。　　
(五)物业管理缺乏监管　　物业管理纠纷无疑是今年纠纷的一个热点，由于其涉及收费、服务质量、安保、业主委员会的相关权益等方方面面，因而物业管理纠纷复杂而又涉及面广，牵扯人数众多。究其根源，源于缺乏立法的规范和大众法律意识的淡漠，造成物业管混乱。　　
(六)产权证难以到手　　业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。随着市场整顿力度加大，开发商自律加强，这种纠纷势必会大量减少。

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2020-06-14 19:37

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怎么解决房屋面积有误差纠纷，　　
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。购房者因此要求解除合同的，法院不予支持。　　
(2)面积误差比绝对值超出3%，购房者要求解除合同，并且主张返还已付房款和赔偿利息损失的，法院可予支持。　　
(3)面积误差比绝对值超出3%，购房者不要求解除，愿意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积，在3%以内(含3%)的房价款由买受人按约定的价格补足;超出3%部分的房价款由开发商承担，即购房者不付款即可取得所有权;房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在负3%以内(含3%)部分的房价款包括利息，由开发商返还购房者，面积误差比超过负3%部分的房价款，由开发商双倍返还。　　相关知识延伸阅读：房屋的约定面积与实测面积不符该怎么办　　一般而言，现房销售的商品房面积误差的问题比较少，也比较容易处理。目前，问题较多的是期房建成后的实测面积与合同约定的暂测面积有误差的情况，如果误差较大，将严重影响购房者的合法权益。因此，从公平合理的角度出发，购房者可根据具体情况，在合同申明确约定如下解决办法：　　(l)在一个较小的误差范围内(如正负1%以内)，视为实测面积与暂测面积相符，买卖双方不再对有关差价进行结算;　　
(2)在一个合理的，买方能接受的范围内(如正负3%以内)，买卖双方按合同约定的房屋单价就差价重新结算，多退少补;　　
(3)超过以上合理范围的误差(如正负误差超过3%)，视为卖方违约，买方有权解除合同，并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。

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2020-06-14 19:48

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