本人打算购买一套集资房，现在没有房产证，卖方说以后可以直接办理我的房产证，要是办不成，最坏就是先办他的然后在过户给我，我听说没有房产证签买卖合同没有效的，我们签一个协议可以吗，写明违约金，我主要怕他以后反悔不卖了，这样可以吗？ 他要是真违约协议有效吗？
房产纠纷
2018-09-06 08:53
人浏览
共3位律师解答
-
房屋买卖首先应当签订房屋买卖合同，其次要办理过户，然后才能拿到房产证。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定，凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产买卖赠与等转让行为，转让当事人必须签订书面转让合同。 -
现实生活中，没有取得房产证，要求房屋买卖合同无效的情形表现为：没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让；卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照国家《城市房地产管理法》第38条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”确认房屋买卖合同无效。 卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权；而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。
因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可采用下列两种方式来处理未取得所有权证的房屋转让问题： 第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。
《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，根据《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。
所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为所造成的经济损失。 第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。
由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以最大限度保护自己的合法权益。 -
合同效力待定：
1、部分还迁房产权不完整，如提前购买不符合法律规定；
2、房主人已去世，其他法定继承人如不承认则不具有法律效力，如追认则具有法律效力；
3、可通过与其他继承人补充协议方式确认房屋获得具有合法性，由于原房主人已死亡，协议需公证后才能过户；
4、手续由你负责并非手续费由你负责，请注意合同中关于税费承担的详细约定。
平台达州律师团
官方
响应时间 平均2分钟内
咨询我
还有疑问? 立即咨询律师
25万认证律师 · 60分钟无限追问 · 平均2分钟响应
立即咨询
接入律师
获取解答
现在没有房产证，我听说没有房产证签买卖合同没有效的，我主要怕他以后反悔不卖了
立即咨询
王律师1分钟前回复了咨询
谢律师2分钟前回复了咨询
张律师1分钟前回复了咨询
黄律师2分钟前回复了咨询
陈律师6分钟前回复了咨询
大家都在问
相关知识推荐
-
没有产权证的房子合同有效吗？
#房产纠纷人浏览
-
你好，我买的安置房房产证没下来。我在中介签的合同没有公证有效吗
-
现在没有房产证，我听说没有房产证签买卖合同没有效的，我主要怕他以后反悔不卖了立即咨询当前7,356位律师在线
-
购房合同签了贷款还没下来能反悔吗？
#合同纠纷人浏览
-
没有房本过户吗，我买的房子，因为没有房产证，没法办理过户。现在房产证刚下来，原房主反悔不愿意过户了。
-
赠与协议没过户有效吗？
#合同纠纷人浏览
-
没找到想要的解答？严选专业律师在线解答立即咨询 -
买卖房子没有房产证，我想买一套二手房没房产证没法过户。户主给签一个购房合同行不
-
无房产证的房子买卖合同有效吗
#买卖合同知识人浏览
-
你好，我签了没有房产证的房子买卖合同，现在不想要了，请问这个合同有法律效力吗
-
没有房产证的房子，签买卖合同有效吗？
-
问题紧急？推荐 房产纠纷 专业律师平台保障·严格认证·2分钟解答咨询律师
-
没有房产证的购房协议有效吗
#房产证人浏览
-
可是房主说没有房产证给我，他的房产证没下来，可以公证
-
房子没有房产证能过户吗？
#房产纠纷人浏览
-
房产证没下来，我们和卖家签署的买卖合同有效吗？
-
还有疑问？严选专业律师在线解答立即咨询
-
购房合同签了贷款还没下来能反悔吗？
#合同纠纷人浏览
-
房产证没有下来，签的买卖合同有效吗？
-
没有房产证 房屋买卖合同有效吗？
#商品房买卖合同人浏览
-
买房没过户签协议会有效吗？
#房产纠纷人浏览
-
问题紧急？推荐 房产纠纷 专业律师平台保障·严格认证·2分钟解答咨询律师
-
对方房产证一直没下来所以没过户，现在对方反悔说没有房产证的房子不能交易买卖无效，?真的是这样的吗?？
-
买方代签的二手房买卖合同有效吗
#房产纠纷人浏览
-
我买的房子没有房产证没有下来，私下签的购房协议可以吗？
加载中