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2006年看到报纸上登的售房信息，在小区内购得一套住宅，精装两居室，厨卫齐全。销售人员称是一楼平台层，是有正规房本的，我们与开发商签订了合同一次性缴纳了12万的房款并开具了“成套住宅”的发票。07年开发商委托一家代理公司为我们办理了房产证，但是办理的过程中强制性的要回了当初开具的“成套住宅”的发票，补开了一张“地下车库”的发票给我们。直到现在，我们同层楼的居民才发现，开发商是擅自将规划审批为负一层的地下车库精装修成住宅房卖给了我们。发现这个问题后，我们非常气愤，多次找到开发商讨问，他们不予理会。以为个人的理解，我先就这个事情提几个不明白的问题：首先，销售环节：购房时，我们看到的是现房，房屋为精装修住宅房，厨卫设备齐全。销售现场，销售人员称此房屋不是地下室，是“一楼平台层”。但是，未出示“预售证”和“规划证”。一次性交付房款后，开具了“成套住宅”的发票。后经了解，“平台层”这个名词连房管局工作人员都没有听到过，是开发商自创的名词来混淆视听，蒙蔽大家，误导消费者，购成了销售欺诈。其次，办证环节：开发商委托一家代理公司为大家办理房屋产权证，强制性的要求收回最初开具的“成套住宅”的发票。最后，自行调查环节发现的问题：1、地下车库能否办理房屋产权；2、地下车库改建成住宅，是否属于违章建筑；3、06年买房，07年办理房本时才进行的测绘，测绘图上标明是地下车库，房管局测绘队实际测绘时，住宅已建成并在使用过程中。请问测绘是如何完成的？测绘时未发现实际测绘物与要求测绘物不符吗？4、做为地下车库，每个月还需要缴纳物业管理费用吗？（是按照住宅的收费标准进行缴付的）5、房屋建成后，是否有相关的部门进行验收？是如何完成的？6、规划图表明，现住宅位置原本的规划用途为人防地下室，现在的实际建成物为住宅，且办理了“地下车库”的房产登记，这样合理合法吗？请问一下，老师，现在这个情况，我们应该怎么办？请尽快与我联系，谢谢！

物业管理合同 2018-09-06 10:03 人浏览

共3位律师解答

外销房房屋所有人或使用人交纳的物业管理费用一般包括以下几个方面：　　储备金作为房屋大修及公共设备大修理费用，日常管理不能动用这笔费用，储备金在房屋所有权能转移物业管理部门不予追回，由房屋所有人之间自行转结。　　房屋设备的维修保养及添置的费用;　　公共部门的水、电、煤气、建筑的费用;　　公用部位的清洁、上门收集清运垃圾和清洗蓄水池等费用;　　护花利草、保安服务费用;　　管理费用(管理所需的日常开支、管理人员的薪金，以及管理必要的利润)。
　　其他物业管理中所发生的有关费用。

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2018-09-06 09:46

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《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”具体的各地会有相关的地方性文件法规对闲置房屋物业费采取一定的减免。地方不同，减免金额不一样。

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2018-09-06 09:48

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;　　拖欠物业管理费　　法律关系问题　　在业主购房及居住过程中，出现的主要当事人有：业主(购房人)、开发商、物业公司，存在的法律关系有：物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交接管理关系、业主与开发商之间的房屋买卖与房屋维修法律关系、业主与物业公司之间的物业管理法律关系及业主之间因相邻产生的相邻法律关系及因侵权等产生的其他法律关系。虽然在同一主体身上可能产生多个法律关系，如业主也是购房人，与物业公司产生物业管理法律关系，与开发商产生房屋买卖法律关系，与其他业主产生相邻关系，但需明确的是这些法律关系之间是彼此独立的，因此，主体权利义务的承担是不能混淆的。　　但在物业管理收费实践中，却经常出现主体混淆，归责错误的现象：业主极易将物业公司与开发商混为一体，或将其他业主对自己的侵权理解为是物业公司的管理不善;而开发商与物业公司也出现越权管理，责任区分不清的情况。上述现象的出现主要是由于当事人对下面两大法律关系没有清楚的认识，将非物业公司的权威归责于物业公司身上。　　物业公司与开发商之间的法律关系　　在《物业管理条例》颁布以前，存在开发商对小区物业管理的情况，但由于开发商作为建筑单位，专业技能缺乏，不利纠纷的解决。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定：小区的物业管理活动需由物业管理企业进行，根据该条例颁布的《物业管理企业资质管理办法》，对物业管理企业的资质进行了进一步规定，将物业管理企业的资质分为
一、
二、三等级，物业公司需根据自身的资质实施对不同类型小区的物业管理。　　因此，目前除部分以前开发的小区还存在由开发商的物业管理部门进行管理的情况外，大多数小区的物业管理，是由有相应资质的物业公司进行的。　　在前一种情况下，小区的物业管理部门作为开发商的一个部门，与开发商是从属关系，不能独立承担责任，对外的所有活动均需以开发商的名义进行。但在后一种情况下，开发商与物业公司分别是两个独立的法人，在小区的管理活动中，物业公司应对自己的行为独立享有权利、承担义务。　　但由于在业主、业主大会选聘物业公司之前，小区的物业是由开发商选聘的物业公司进行管理的，在这种情况下，特别是当开发商将小区交由自己成立的物业公司管理时，下列现象就极易出现：业主将开发商的责任转嫁到物业公司的身上，以房屋质量存在问题为由拒绝缴纳费用;而开发商与物业公司也错误理解了自己的权利义务：物业公司在业主入住时提出不交物业费不给房屋钥匙;开发商将应退还给业主的购房款充抵物业费。　　这些情况的出现，都是没有弄清法律关系，对于业主来说，由于开发商对房屋负质量保证责任，在开发商没有将维修工作委托给物业公司的情况下，业主只能要求开发商对房屋进行维修或承担赔偿责任，而不能向物业公司提出主张，而物业公司与开发商也应正确认识自己的权责：收缴物业费只能由物业公司进行，而房屋交付则是开发商基于房屋买卖关系应负的责任。

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2018-09-06 10:03

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