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我在购买了一套105平米的小户型商品房，年前由于工作原因只签定预售合同，年后与开发商说好以快递方式网签，开发商那边同意但以重新调价为由没有快递网签，在2012年2月29号与开发商通话后他们告诉我我现在所购买的房子为115平米，开发商说是房产局测量时的失误所导致，由于以前的售楼小姐全部辞职，现在开发把责任全部推在以前的售楼小姐和房产局身上！求解我可以以预售房屋与实际不符合要求退还所交的首付款吗？谢谢！

房产纠纷 2018-09-15 14:35 人浏览

共3位律师解答

购房者可以退首付的情形主要包括以下几种情况：
　　NO.1延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
　NO.2开发商开发手续不全导致合同无效开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。NO.3开发商未经购房人同意擅自变更设计在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。
否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。NO.4房屋面积误差超过3%如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

平台法律顾问团队
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2018-09-15 14:11

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购买商品房时注意看对方是否具有“五证” 　　
(一)“五证”是指：　　
1、《国有土地使用证》，证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护；　　
2、《建设用地规划许可证》，确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件；　　
3、《建设工程规划许可证》，确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件；　　
4、《建设工程施工许可证》，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，未取得此证的不得擅自开工，其建设项目均属违章建筑，不受法律保护；　　
5、《商品房销售(预售)许可证》，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。　　
(二)购房合同审核　　即在签署购房合同和补充协议前的审核问题。商品房买卖合同主要包括以下内容：　　
1、当事人名称或者姓名和住所；　　
2、商品房基本状况；　　
3、商品房的销售方；　　
4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；　　
5、交付使用条件及日期；　　
6、装饰、设备标准承诺；　　
7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；　　
8、公共配套建筑的产权归属；
9、面积差异的处理方式；　　
10、办理产权登记有关事宜；　　
11、解决争议的方法；　　
12、违约责任；　　
13、双方约定的其他事项。　　(某些开发商可能会在合同条款上下功夫，致使双方的权利和义务不对等，购房者如草率签字，则会使自己在将来可能出现的纠纷中处于非常被动和不利的地位，所以签合同前一定要认真进行审核，因为专业性很强，一般购房者很难把握开发商的真正用意，建议由专业律师陪同。)

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2018-09-15 14:15

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当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则第三人将依法取得该套房屋的所有权。
虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。
所以商品房预售合同不是买卖合同，要转移房产的所有权还是需要签订商品房买卖合同。

法律快车咨询顾问

2018-09-15 14:35

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