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房子在12年3月委托给中介出租（租期两年），签订租赁合同，如果违约承担租金200%的违约款。4月份中介把房子出租给租户（租期一年）。期间有买家想买房子，6月初买家交定金定下房子，当时与中介讨论过租户的问题，中介也口头向我和买家承诺可以按时让租户搬家，买家当时也没有意见，但并没就此问题签订书面合同，同时我们与中介也没签订租赁违约合同。7月底买家交齐全款，与买家正式过户，这期间，中介一直去找租户协商搬家的问题，但是租户始终不同意搬家。8月初，我们和买家中介一起去找租户谈，中介被挡在门外不让进，我们和买家与租户协商，租户的意思是不要钱，不搬家。买家又想赶紧装修搬家，不接受中介给其租房的建议。现在买家要起诉我们卖家，如果和解的话，买家要我们赔偿2万4的赔偿金。我想问的是：1.现在买家应该找我要房子吗？还是应该找中介？2.如果买家因为收不到房子把我起诉了，我应该为此次事件承担什么法律后果？

合同纠纷 2018-09-22 13:12 人浏览

共3位律师解答

《城市房屋租赁管理办法》第4条，公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
根据《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”因此，非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效，只是效力待定而已。《合同法》第228条还规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
”可以看出，出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力。

法律快车咨询顾问

2018-09-22 12:56

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房屋租赁合同履行期间，房东违约，租户可以要求房东继续履行合同并承担违约责任，或者解除租赁合同赔偿损失。
　　合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
1、你可以继续租赁，“买卖不破租赁”，这是行规，也是受法律保护的。
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”
《商品房屋租赁管理办法》第12条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”
2、房东的行为是否违约，要看你们当初签订的租赁协议中是否有相关约定，如果有就是违约，没有就不违约。

平台法律顾问团队
官方

2018-09-22 13:03

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您和上一个租户签订的是房屋的租赁合同，而且是房屋的转租合同。按照法律的规定，租客在对房屋进行转租的时候必须要获得房东的同意，没有获得房东同意的属于非法转租。您和租客在没有获得房东同意下签订的合同是无效的，不属于违约。
因为违约的前提是您和对方之间存在合同有效的合同，您和对方签订的合同因为没有经过房东的同意所以是无效的。因为房客未经房东同意擅自与您签订了转租合同，那么房东随时有权要求与房客解除租赁合同，作为房屋的主人，房东也有权随时要求您搬离房屋，这对您的权利非常不利。
当然这有一个例外，那就是租户虽然一开始租赁房屋时没有获得房东同意，但是房东后来知道了房子被转租的事实并且在六个月内没有表示反对的，那么您和租户签订的合同因为房东的默认而有效。
这时候房东就不能随意要求您搬离房屋。

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2018-09-22 13:12

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