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案件背景:本人于5月25日在某中介公司与卖方委托人(业主弟媳)签订了买卖合同,合同中规定如果卖方反悔需补偿买方定金,并支付买方所承担的中介费,定金为20000RMB,当场交了5000RMB定金给卖方委托人;26日上午卖方委托人告知中介说卖方委托人与业主的委托协议书不正确,签订合同时查看的那份为买房委托协议,而不是卖房协议,故认为我们之间签订的买卖合同无效,卖方想反悔;此事中介并没有告知本人,中介于27日说卖方想反悔,原因为别的中介出更高的价格,并告知房产证合法,尽快将余下的15000RMB交到中介,我于28日将订款交到中介;今天(6月1日)我才知道事情的原委,现在卖方委托人想反悔,请问:1.买卖合同是否有效?(本人认为有效,虽然业主和卖方协议人没有签订正式委托协议书,但肯定有口头协议,否则卖方委托人如何取得房产证,所以业主与卖方协议人之间的委托事实是存在的,所以买卖合同有效)2.如果确实合同无效,本人认为属于商业欺诈,卖方协议人具体应该承担那些法律责任?3.如果卖方执意反悔,我应该得到什么补偿?4.在此过程中作为中介没有第一时间尽到告知义务,请问应该承担什么法律责任?

房产纠纷 2018-10-06 08:28 人浏览

共3位律师解答

房屋买卖合同无效的情形：单位违反规定购房，合同无效。
1、机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。
单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。
凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
2、价格欺诈，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。
买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
3、非法转让，合同无效。

平台法律顾问团队
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2018-10-06 08:06

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《合同法》第52条规定的这五种合同无效的情形
1、以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益　
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
3、以合法形式掩盖非法目的　　
4、损害社会公共利益　
5、违反法律、行政法规的强制性规定

房产纠纷律师团队
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2018-10-06 08:13

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只要无违法行为，买卖双方没有意见纠纷就有效。《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
因此，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。
但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。

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2018-10-06 08:28

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