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甲方、乙方和中介签订房屋买卖合同后，如有违约，甲方愿意双倍返还定金给乙方。关键是双方都拒绝支付中介佣金。中介佣金应该由谁出？违约方还是受益人？

合同纠纷 2021-04-21 09:08 人浏览

共4位律师解答

适用“双倍返还定金”罚则是有前提条件的，在我国担保法及其司法解释中对此作了专门的规定，明确了“双倍返还定金”罚则的4大适用条件。　　
1、定金合同合法、成立。　　所谓定金合同，是指依附于主合同，为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。定金合同的成立，除应具备是当事人真实意思表示等合同成立的一般要件外，还应当具备以下特殊要件。　　
(1)定金合同以主合同的有效成立为其成立的必要前提。主合同有效成立，才能够给定金合同的成立提供前提条件。主合同不成立，或者虽成立但欠缺生效要件而未能生效，尽管定金合同因双方当事人的要约、承诺而达成一致，但因主合同的不成立，定金合同也不能成立。　　
(2)定金合同必须以定金的交付为成立要件。定金合同依据定金的交付而产生定金法律关系，如果定金没有交付，那么即使签订了定金合同或合同中存在定金条款，也不成立。　　
(3)定金合同须以货币为标的，且不能超过法定限额。以定金为担保的债权，应当以金钱为标的，即为请求支付价款或酬金的债权，这就决定了定金合同的标的只能是货币。且《担保法》第91条规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，超过的部分无效。　　
2、必须有违约行为的存在。　　违约行为的存在，是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按照合同约定履行债务的行为，其表现形式是多种多样的。但这里所说的违约行为是指根本违约行为，即致使合同目的落空的违约行为，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。　　
3、必须有合同目的落空的事实。　　合同目的落空即合同目的不能实现，是适用“双倍返还定金”罚则的基本条件。这里的合同目的指的是主合同的直接目的和主要目的。在上述案例中，正是因为王某与水泥厂签订的《水泥买卖合同》的直接目的——“卖水泥”已经实现，所以才不适用“双倍返还定金”罚则。　　
4、违约行为与合同目的落空之间有因果关系。　　违约行为或合同目的落空，并不必然导致“双倍返还定金”的适用，只有二者同时具备，且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用“双倍返还定金”罚则。　　只有在满足了上述4个条件以后，受害人才能够拿到“双倍返还”的定金。

法律快车咨询顾问

2021-04-21 08:45

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双倍返还定金最新法律规定:　　
(一)依照担保法第89条之规定，定金的法律效力表现在两方面：　　
1、债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。此乃为主合同得以履行情况下所表现的效力。　　
2、在发生违约的情况下，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。此乃主合同不能履行情况下的定金罚则。　　在司法实践中，支付定金的一方虽以货款、预付款、保证金、留置金、担保金、押金、订金等名义支付，但支付的数额、时间与定金合同约定的权利和义务一致的，不影响定金合同的效力。　　
(二)我国新合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”　　一般认为，该条采用了无过错原则，当事人不履行合同义务或者履行不符合约定就应当承担违约责任，除法定免责的以外。因此，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，就可适用定金罚则。但由于第三人的原因造成合同不能履行的，是否适用定金罚则，存在着分歧。有人认为，因第三人的原因导致合同不能履行的不适用定金罚则。

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2021-04-21 08:46

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私下签订的房屋买卖合同是否有效涉及到房屋买卖合同效力认定问题，　　房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。　　目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。　　其
一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。　　其
二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第
一、行为人具有相应的民事行为能力;第
二、意思表示真实;第
三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果(或按违约制裁或按继续强制履行处理)。

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2021-04-21 09:07

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劳动合同约定的试用期是包括在合同期限内的，最长不得超过6月;工作内容可以规定劳动者从事某一项或者几项具体的工作，也可以是某一类或者几类工作，但都要求明确而具体。用人单位不得将劳动合同的法定解除条件列为约定解除条件，借以逃避用人单位在解除劳动合同时应当承担的经济补偿义务。
如果劳动者家庭驻地离工作单位特别远，在合同中还应有食宿的解决方案。由于国务院目前尚未对企业职工带薪年休假制度作出具体规定，对于企业高级职员来说，应当要求在劳动合同中明确。
同时用人单位和劳动者必须依据法律参加社会保险，这并不是合同所能约定和双方所能协商解决的，但双方可以就医疗、养老和人生意外伤害等补充商业保险订立相应的条款。

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2021-04-21 09:08

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