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二手房交易我是买方，2016年11月2日中介联系到我们和卖方，商讨签房子买卖居间协议，卖方是房屋产权人的丈夫当时他拿出了开发商的购房合同，他告诉我们房子的产权人是他妻子，我们和中介也看到了购房合同登记人的确是他妻子没有他自己的名字，我们认为房子是夫妻共有财产，中途我们让他打电话同他妻子商量，但是通话内容我们不知道，一直没有谈妥，所以期间中途我们就散场了，准备各自回家，不知道后来中介怎么跟他说的然后又跑到我们面前说可以签合同了，我们就把协议签了，我们付了定金两万，买方丈夫代替他妻子在甲方签字处签了妻子名字和他自己名字，今年五月份卖方丈夫把定金退还给了中介，中介说他妻子不同意卖房对签合同不知情，要求确认合同无效。请问我们这份居间协议是否有效？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件司法解释》是不是适用这个案子？合同无效吗？那么合同无效了怎么处理？

离婚 2018-12-19 10:59 人浏览

共4位律师解答

居间协议有效的前提是形式合法，内容合法。
一、如果居间双方的签章真实有效，并且双方都是具有完全民事行为能力的人，这个协议形式就合法了。
二、如果居间双方约定的内容不存在违反国家强制性法律法规，不存在恶意损害第三方利益的情形等法定无效的情形，内容就合法了。
形式和内容有任一个不合法的，就可能因为无效而得不到保障。

法律快车咨询顾问

2018-12-19 10:31

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居间协议不等同于房屋转让合同，但是如果内容中明确含有买卖房屋的全部条款，包括房屋坐落、面积、价款、付款方式并有买卖双方签字的话，是可以认为构成买卖合同的预约，即日常所谓的意向书，如果对方收取了定金的话，按照现行法律规定，违约没有签订买卖合同的要双倍返还定金。

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2018-12-19 10:39

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保证合同无效有哪些情形
（一）根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称解释）第十七条第一款规定，企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效。因此给债权人造成损失的，应当根据担保法第五条第二款的规定处理。
（二）根据解释第十八条第一款规定，企业法人的职能部门提供保证的，保证合同无效。债权人知道或者应当知道保证人为企业法人的职能部门的，因此造成的损失由债权人自行承担。
（三）根据《担保法》第三十条规定，有下列情形之一的，保证人不承担民事责任：
（1）主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的；
（2）主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的。
（四）主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
（五）主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。

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2018-12-19 10:44

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《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。　　因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
　
1、房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
2、房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
3、房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。

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2018-12-19 10:59

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