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我想咨询一下，我有一套房子之前已经出租给二房东，合同写了5年，现在刚履行了2年多。现在由于杭州G20的问题，派出所不让改造群租，加上其它原因，我需要提前收回房子，当初约定违约要赔付违约金是月租金的100%，备注内容为提前收回房子违约金双方协商。第一个问题是违约金是一个月房租，比如月租金是5000，那是不是赔偿5000？还是赔偿剩下2年多没个月5000？然后双方协商这个约定，二房东提出要赔偿损失，这个有没有上限？谢谢！当初约定违约要赔付违约金是月租金的100%，是不是赔偿5000？还是赔偿剩下2年多没个月5000？

合同纠纷 2019-01-13 14:31 人浏览

共4位律师解答

依据《合同法》等相关法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买家与房东签订的买卖合同是双方真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。在履行过程中，双方要求解除合同，也没有以此拒绝合同的履行，相反他们仍按合同的约定，积极为履行合同做准备。
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，如一方坚决要求继续履行的，一般情况下法院应责令双方继续履行。

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2019-01-13 14:06

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违约金与赔偿金如何认定，　　它们都是违反劳动合同所应当承担的责任;承担违约金和赔偿金的主观要件都是劳动者有过错，客观要件都是劳动者有违约事实。　　
(1)是否写进合同。违约金是一方当事人违反合同给另一方当事人造成损失时，只要合同中写进了违约金条款，那么一方当事人违约后就要按照合同中该条款的约定给付违约金。而赔偿金的给付是按照实际造成的程度来进行的，无论合同中有无相应的条款。　　
(2)是否造成实际损失。由于支付违约金的条件是违约方有违约的事实，而不论对方是否存在损失，因而使违约金在功能上具有了惩罚的性质。而支付赔偿金的前提条件不仅是劳动者有违约的事实，更重要的判断依据是要有实际损失，赔偿金通常具有补偿的性质。　　
(3)数额与实际损失的关系不同。由于违约金是事先在劳动合同中约定的，因而实际发生的损失可能与约定的数额可能不一致，而赔偿金是完全根据实际损失的大小来确定的。　　
(4)是否适用等分原则。违约金不与实际损失相联系，只要约定符合一般的社会标准和劳动者的承受能力。而赔偿金是与实际损失相一致的，尤其是在给予劳动者特殊福利待遇并约定服务期的情况下，用人单位的实际损失随劳动者的服务年限而下降，因此应当逐年递减。

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2019-01-13 14:12

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侵权损害赔偿是损害赔偿金。违约金与法定损害赔偿金：这涉及到违约责任的适用是否以实际损害为要件以及国家对违约金的干预问题。违约金的适用不以实际损害的发生为前提，不管是否发生了损害，违约方都要支付违约金。
但是另一方面，当事人约定的违约金可能与违约后实际发生的损失不一致而致当事人利益失衡，故法律对违约金的干预显得十分必要。《合同法》第142条第2款即体现了这种干预：违约金违约金高于损失的，可请求适当减少。
从这个规定看出，虽然违约金不以实际损害发生为要件，单最终违约金数额的确定无疑与实际损失关系密切，法院或者仲裁机构对违约金金额的调整是以实际损失额为参照标准的。

合同纠纷律师团队
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2019-01-13 14:30

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一、如果所租住的房屋被拆迁，租客应在规定的期限完成搬迁，但要保留相关的证据，以便搬出之后同拆迁人及房东协商相关的补偿事宜。
二、如果确实因为承租的房屋拆迁导致房屋不能正常租赁使用的，出租人应当对承租人的装修进行一定数额的补偿，或者直接要求拆迁人支付搬家补助费等损失。
三、对于房屋可能被拆迁的信息，房东应该告知承租人。因为这直接关系到双方合同的签订，关系到承租者的利益，并且属于拆迁范围内的房屋是不允许进行出租的。

法律快车咨询顾问

2019-01-13 14:31

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