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在中介和房主的哥哥签署了房屋买卖合同，当时房主哥哥没有把房产证原件留给中介，一个星期后，房主到了，准备签时，由于个人原因，说了不买了，怎么赔偿，没有达成一致，现在我想买了，可房主不卖给我了，说我违约了，定金四万不退了，合同还在有效期内，我能要求继续执行合同不？或者退还定金四万元？

合同纠纷 2018-12-26 09:46 人浏览

共4位律师解答

1、《房屋买卖中介合同》以及《南昌县存量房买卖合同》均合法有效,你与卖房人之间形成债权债务关系,和中介方产生中介代理关系.没有办理过户登记手续并不影响合同效力.
2、卖房人在事实上拒绝履行合同义务，即办理产权变更登记，已经构成违约。你可以向法院请求解除合同，按照违约定金法则，卖方除返还定金外，还须支付相当于定金一倍的违约金。
3、同时支付由此造成的利息损失。至于误工费以及房价上涨另行买房造成的损失，可通过追究卖方的缔约过失责任请求赔偿，关键看法院怎样认定了。

合同纠纷律师团队
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2018-12-26 09:21

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缴纳定金的一方，违约的，无权要求返还定金
接受定金的一方违约的，双倍返还定金
担保法有明确的规定，这是定金法则
担保法
第八十九条　当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条　定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条　定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

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2018-12-26 09:26

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签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可，合同便是无效的。开发商未取得预售许可证却进行预售，这本身就是一种违法行为，您可以主张合同无效要求返还定金。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效

法律快车咨询顾问

2018-12-26 09:46

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要避免定金陷阱首先不要与对方签订认购协议书，不要交定金。在交易过程中在签订买卖合同前签订交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订房屋买卖合同。
如果买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。
其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持;二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。
再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。

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2018-12-26 09:42

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