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您好，我想咨询一下：我和乙方签了五年的房屋包租合同。签完后，似乎乙方简单装修了一下（因为我是做装修的，估算一下乙方的装修不会超过16000元），然后以更高价格租出去了。我们的合同是押一付三，约定每次需提前5日交清，乙方交租不准时，每次要我催，但是催了一般很快就能付钱。上次交租我就提醒了乙方，让乙方准时交租，我租给乙方就是为了图轻松，表明了我没有提醒交租的义务。接着又过了三个月，9月15日-12月14日的房租直到10月5日我才发现她还没交，已经延迟26天，就当即按租赁合同第六条明确约定的：“如果乙方延迟交租超过15日的，甲方可单方面提前解除合同，如有家具等杂物不搬者，甲方可视为废物，任由甲方处理····”给乙方的微信和手机短信各发了一份解除合同通知书，令其在五天内搬离，如果在其他方面有异议可与我友好协商，或三个月内向法院和仲裁庭确认解除效力。可对方收到通知书后，微信回复说忘记了，并立刻支付了租金，我也回复再次表达了解约的意向，并承诺多余的租金到时会返还乙方，后乙方回复说不承认合同解除的事实。之后，我去法院立案，诉前调解的时候，我和调解员说如果乙方同意合同解除，会补偿乙方8000元装修折旧费用，或者我不补偿，乙方可将乙方添置的未附和的装饰物和家具设备全部搬走，可是乙方不同意，意思说我解除合同就要赔偿乙方4万元（乙方这么主张的依据，是合同中附加条款中有规定：“包租期为5年，如果租赁期内甲方违约，则需赔偿乙方装修违约金5万元。”乙方的意思说现在刚刚1年，5万减1万需赔偿4万），但是我并没有违约行为，所以我不同意，调解失败了。现在马上要正式立案，我有些担心法院会不会认为解约事项只是一般违约，延迟履行行为并未构成根本违约，不影响合同目的实现，然后判解除无效？因此想咨询您一下，诉讼请求我是要求解约和索要滞纳金，胜诉几率大么？败诉风险在哪？应该如何规避这种风险呢？

调解 2018-12-27 11:49 人浏览

共4位律师解答

违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。
　　《劳动合同法》第25条规定：“除本法第22条和第23条规定的情形外，用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担违约金。”即只有在规定约定服务期和竞业禁止的条件下才能约定由劳动者承担违约金。
这是我国第一次从法律上比较明确规定劳动合同违约金的适用情况。　　关于违约金的标准，首先，劳动者违反服务期约定的，可以约定违约金。根据《劳动合同法》第22条规定：“劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
约定违反服务期违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。违约时，劳动者所支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。”　　其次，劳动者违反竞业限制规定的，可以约定违约金。
但是劳动者同法对于违反竞业限制应当承担违约金的数额并没有具体规定，这说明劳动者和用人单位可以协商约定，但是违反竞业限制的违约金也不能违反相关法律的规定和公平原则。

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2018-12-27 11:21

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合同履行有哪些情况:　　
1.中止履行。债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者将标的物提存。　　
2.提前履行。债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。需要注意的是，《合同法》第二百零八条的规定把提前履行作为借款人的一项权利对待，因此属于提前履行规则的例外。　　
3.部分履行。债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。债务人部分履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

法律快车咨询顾问

2018-12-27 11:25

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劳动合同无效，赔偿和补偿也是按照劳动合同法计算。
如果是用人单位主动与员工解除劳动合同，或者是单位的原因造成劳动者离职的，单位应当视情况向劳动者支付经济补偿。或者劳动合同法规定的需要补偿的情形，员工也可以要求给予补偿，否则可以去劳动局申诉。
经济补偿一般是按N+1的原则，即劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。

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2018-12-27 11:48

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租房的时候签了一年的劳动合同但是房东提前让自己搬走，房东按和约定承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

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2018-12-27 11:49

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