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你好，就是我们买了一块宅基地，现在要搬迁，他们想要回去，当时签了一份土地转让书，有证人，请问我该怎么办就是我们买了一块宅基地，他们想要回去，当时签了一份土地转让书，请问我该怎么办

房产纠纷 2019-03-19 12:04 人浏览

共3位律师解答

关于宅基地使用权的转让(流转)问题，依据我国现行法规是被禁止的，即宅基地使用权不能出租、出卖、抵押、入股或以其他形式非法转让。这一规定随着农村经济的发展和城市化步伐的加快已经不适应市场经济发展的需要，而且，由于这种禁止流转的规定引发了许多问题，比如:宅基地非法交易市场的形成;宅基地使用权归属混乱;农村居民贷款困难;进城落户的农民出售宅基地使用权困难;想回农村居住的城镇居民又无法得到宅基地使用权等等。因此，有必要对宅基地使用权流转制度进行探讨。　　
一、宅基地使用权的取得　　依据民法原理，宅基地使用权属于用益物权。物权的取得分为原始取得和继受取得，因为我国目前禁止宅基地使用权的转让，宅基地使用权只能原始取得。　　宅基地使用权的原始取得是指不以他人的权利和意思为依据,根据法律的规定直接取得宅基地使用权。由于我国宅基地使用权的特殊性,其原始取得的情况基本上只有审批取得一种,而通过审批取得宅基地使用权的前提必须具备相应的主体资格,即必须是本集体经济组织的成员或其他法律明确规定可以获得宅基地使用权的人，城镇居民、一户多宅的人以及把原有住房出卖、出租或赠与他人的农村居民不得再申请宅基地使用权。　　具体而言，宅基地使用权的申请程序如下:　　
(1)农村居民向所在的村民委员会提出宅基地使用权申请;　　
(2)村民委员会根据村镇规划对宅基地使用权申请进行审核,经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意;　　
(3)经乡(镇)人民政府审查后报县级人民政府土地行政主管部门审核,由同级人民政府批准。农民必须对宅基地使用权进行申请,获得批准后才可以使用宅基地,不得在未获批准前擅自使用宅基地。　　
二、宅基地转让行为的效力，应根据受让主体不同加以区分对待：　　
(一)、农村村民之间进行宅基地使用权转让。　　目前关于农村村民之间转让宅基地使用权主要有两种观点：一种是允许自由转让，另一种是有条件的允许转让。第一种观点认为，依照现有的法律和行政法规对农村村民之间的宅基地转让没有禁止性的规定，依据“法无规定不禁止”的原则,农村村民之间转让宅基地不应加以限制。第二种观点认为农村村民之间转让宅基地使用权需要具备各种前提条件，如转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织同意等等。　　对比以上两种观点，法院大部分判例比较认同后一种观点:一是因为根据宅基地取得程序，转让行为应经村委会同意，报乡政府土地部门批准备案，应进行物权登记;二是z转让应进行公示，私下转让会造成违反《土地管理法》“一户只能拥有一处宅基地”的规定，后果是少数人拥有多处宅基地，而其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。　　
(二)、农村村民向城镇居民转让宅基地使用权。　　根据《土地管理法》第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第62条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。国务院办公厅在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。2004年12月24日国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。　　一种观点认为以上法规并未明确禁止农村村民向城镇居民转让宅基地，国务院颁布的“通知”不具有法律法规效力，不能认定转让行为无效。而且，允许农民到城镇受让房屋及土地使用权，而不允许城镇居民到农村购置宅基地对农民和城镇居民来说都是不公平的。　　另一种观点认为国土资源部“决定”和国务院颁布的“通知”只是政策性的文件和部门规章，虽不具有法律强制效力，但反映了立法者对宅基地使用权转让的态度。在实践中各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地都不予办理过户登记手续，形成“宅基地交易结束，物权不受保护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。　　综上，对于宅基地使用权的转让问题需区别对待：对农村村民之间的转让各地可以根据情况有条件的允许，但需完善相关的登记、公示制度以保护各方利益。而对于将宅基地使用权转让给城市居民的行为则应严格禁止。认定买卖合同无效，不应受到法律保护。

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2019-03-19 11:46

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土地转让办理方法：
（一）办事程序
由转让双方当事人提出书面申请—利用股受理审查是否符合转让条件—现场勘测—地价评估—填写转让申请审批表—利用股审核—报局批准—签定国有土地使用权转让合同。
（二）转让土地报件
1、用地申请
2、土地使用证（原件）
3、原出让合同，批复文件（涉及招、拍、挂的提供成交确认书）
4、双方转让协议
5、如改变规划的提供规划部门意见
6、土地评估报告
7、双方营业执照复印件、法人代表复印件、法人证书复印件
（三）承诺时限
15个工作日
（四）收费标准
不收费

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2019-03-19 11:52

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农村宅基地是什么　　农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。　　农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：　　
1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准；　　
2、转让人与受让人同为本村村民；　　
3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；　　
4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。　　宅基地申请的条件：　　
1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；　　
2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；　　
3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。　　农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：　　
1、年龄未满十八周岁的；　　
2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；　　
3、出卖或者出租村内住房的。　　农村房屋买卖合同的法律效力　　司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。

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2019-03-19 12:04

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