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我们小区有2号楼原为大户型，现在改了方案了，改为增加12户的小户型，楼外外观不变，我不是2号楼。但是原设计二区为32层无地下停车场的，现在改为有停车场，增加23个停车位。这个是开发商给我们每个业主来的告之函。
我给开发商理论为：不同意，会影响我们已购房的公滩面积，会影响32层楼的安全，会增加二区32层楼的工区，增加扰民时间。但现在开发商是老大，只是告之我们，做还是做了。
请问我们如何维权

合同纠纷 2019-01-07 18:25 人浏览

共4位律师解答

些开发商打着“产权不明确”的擦边球，不少购买车位的业主分不清哪些属于人防工程，哪些又属于业主的公共空间。停车位有很多种，地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。一般来说，通过这三种方法可以识别小区停车位产权。
1、停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。
2、开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。
如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。
3、地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
业主在购买车位的时候应该注意哪些问题?
业主在购买车位的时候首先要留意是不是规划用于车库车位，在报建的时候是不是已写明，开发商能不能够拿到产权证，买了之后业主能不能拿到产权证，还要注意开发商是否在贷款的时候将车库车位抵押给银行，因为一旦他还不起贷款，可能就会被银行出卖，业主的权利就难以得到保障。

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2019-01-07 18:01

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地下的停车位，一般你们的《商品房买卖合同》中肯定会规定了是开发商的，但是这些车位中有一些是防空的or防战争的，这些是不能将车位的所有权卖掉的，因为国家如果有紧急情况会随时征用，你只能跟开发商买使用权，这样你就不能办产权了。这个是国家的硬性要求，但是需要注意的是，使用权的长期买卖就相当于是租赁性质的，可能会违反最多不超过20年的规定，这个风险是需要考虑的。

法律快车咨询顾问

2019-01-07 18:05

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业主维权的途径：业主维权是可以通过业主大会或者是向当地房管局投诉的，另外视具体的侵权行为所归属的管理部门不同，具体处理。房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（十）法律、法规规定的其他权利。

合同纠纷律师团队
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2019-01-07 18:20

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中华人民共和国契税暂行条例国务院令[1997]第224号颁布时间：1997-7-7发文单位：国务院　　第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。　　第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：　　
（一）国有土地使用权出让；　　
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；　　
（三）房屋买卖；　　
（四）房屋赠与；　　
（五）房屋交换。　　前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。　　第三条契税税率为3—5％。　　契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。　　第四条契税的计税依据：　　
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；　　
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；　　
（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。　　前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。　　第五条契税应纳税额，依照本条例第3条规定的税率和第4条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：　　应纳税额＝计税依据×税率　　应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。　　第六条有下列情形之一的，减征或者免征契税：　　
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；　　
（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；　　
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；　　
（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。　　第七条经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第6条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。　　第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。　　第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。　　第十条纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。　　第十一条纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。　　纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。　　第十二条契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。　　土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。　　第十三条契税的征收管理，依照本条例和有关法律、行政法规的规定执行。　　第十四条财政部根据本条例制定细则。　　第十五条本条例自1997年10月1日起施行。1950年4月3日中央人民政府政务院发布的《契税暂行条例》同时废止。

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