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您好，我2017年7月买了一套二手房，当时房主没有办理房产证，签的购房合同上规定：12月份之前房主办理房产证，办完房产证后办理过户手续，我当时交了2万元定金，但因房主原因，现在不想卖给我了，要给我退还我定金和两万元违约金，但是现在因房价上涨，就算房主退我违约金我也没办法用同样的钱买这样的房子了，我可以起诉吗？起诉的话可以申请继续履行合同吗？如果不能继续履行合同，可以申请因房价上涨带来的损失吗？当时房主没有办理房产证，我可以起诉吗？起诉的话可以申请继续履行合同吗？如果不能继续履行合同

合同纠纷 2019-05-17 07:48 人浏览

共3位律师解答

法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

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2019-05-17 07:31

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一般来说，如果开发商没有取得预售许可证明就签订了预售合同，应该认定无效。但是如果在购房者起诉前，开发商取得了预售许可，则该合同应该认定为有效。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

法律快车咨询顾问

2019-05-17 07:39

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对于违约金，我国合同法做了明确规定：当事人在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金具有补偿性特点，并兼有一定的惩罚性。
《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
因此，主张违约金时，可以实际发生的损失作为要求增加或减少违约金的法定依据。

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2019-05-17 07:48

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