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你好，如城镇人甲在农村宅基地所有人乙方，合伙建房，如何保护城镇人的农村房屋权益，避免纠纷呢，谢谢

合同纠纷 2019-04-01 19:52 人浏览

共4位律师解答

你好，很荣幸为您介绍建房合同纠纷的相关知识，如下：
一、适用的法律法规及司法解释　　目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、最高人民法院《关於审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》。　　
二、合作建房(开发)合同的几种形式及效力认定　　合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共用利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协定。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：　　
1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。　　
2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。　　
3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。　　
4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。　　
三、合作建房合同纠纷的处理　　
1、当事人请求分配需经有批准权的人民政府主管部门批准而未经批准、未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的房地产专案利益的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。　　
2、利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地"两证一书"的申办人所有；同时，由宅基地"两证一书"申办人将投资款及利息返还出资人。　　
3、超出规划建筑面积的房产，补办批准手续后合作双方对该部分房产的分配协商不成的，一方当事人请求按合作合同约定的利润分配比例分割的，应予支持；对该部分房产增加的投资额的承担比例，协商不成的，应按约定的投资比例或利润分配比例承担。　　
4、当事人违反规划开发建设的房屋，被有关行政管理部门认定为违法建筑并责令拆除的，合同当事人对损失的承担比例协商不成的，应按双方过错大小、投资比例或利润分配比例确定。　
5、合作建房合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，一方当事人未按合同约定的比例出资，请求按合同约定的比例分配利润的，不予支持，双方利润按实际投资比例分配。

法律快车咨询顾问

2019-04-01 19:36

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1、申请宅基地建房时：通常应由申请人持本人的有效身份证、户口本（以户为单位申请）、宅基地使用权申请书等证件及资料；
2、向户口所在地的村（居）委会提出申请，再由户口所在地的工作人员（如：村主任等）向户口所在地的乡（镇）国土资源管理部门申请用地指标，经批准后再办理相关证件即可；
3、需要说明的是：宅基地政策为地方性政策，各地的程序存在一定的差异，建议当事人事先咨询村主任等明确。以东莞市为例，供参考：《东莞市土地管理规定》（东府〔2002〕12号）：第三十条建设用地申请程序：
（一）建设用地预审。用地单位或个人，应在建设项目可行性论证的同时，向市国土资源局提出建设用地预审申请。市国土资源局对建设用地有关事项进行预审，并根据预审结果和土地利用年度计划核定用地指标，向申请人核发《建设项目用地预审报告书》。
（二）建设用地申请。建设项目被批准后，申请人凭下列资料向市国土资源局提出建设用地申请：
1、用地申请报告（属使用农地的，还应提交农地转用指标批复文件、补充耕地方案或缴交耕地开垦费凭证）；
2、建设项目计划任务书或政府批准投资建设的其他文件；
3、《建设项目用地预审报告书》；
4、申请人的身份证明；
5、建设项目选址的地形图及建设平面布置图；
6、规划部门核发的《建设用地规划许可证》；
7、用地涉及环保、消防、林业、水利等事项的，须提交有关部门的书面意见；
8、法律、法规规定的其他文件资料。市国土资源局对申请资料审查后，报有审批权的人民政府批准。对不符合申请条件或申请资料不符合要求的，市国土资源局应自受理申请之日起十五个工作日内书面通知申请人。第三十一条经依法批准的建设用地，市国土资源局应公告并书面通知申请人。属划拨用地的，由市国土资源局发给《土地划拨决定书》；属出让供地的，由市国土资源局与用地者签订《国有土地使用权出让合同》，发给《建设用地批准书》。

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2019-04-01 19:40

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合伙经营债务纠纷是指公司遇到各种逃债、躲债与讨债、要债时发生的 “暴力逼债”、“涉黑讨债”、“自残要债”、“霸道拒债”、“恶意逃债”、“消极避债”等恶性事件。合伙经营债务纠纷的解决则是指公司对于这种恶性事件的处理方法和技巧。
根据《民法通则》的规定，合伙有个人合伙和企、事业单位的合伙。个人合伙是指两个以上的公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。企业间、企业与事业单位间的合伙，《民法通则》将其规定在联营一节中，各方共同经营，不具备法人条件的，按照出资比例或协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。
如何避免合伙经营债务纠纷个人合伙与企、事业单位的合伙相比，在经营管理以及责任的承担等方面都有不同之处。

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2019-04-01 19:51

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第十八条农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，由村集体依法收回宅基地使用权：
　　
（一）一户超过一处以上的宅基地；
　　
（二）经批准新划宅基地后原有的宅基地；
　　第十九条应收回的宅基地有地面附着物的，村集体应当给予适当补偿。对拒不交回的，经区人民政府批准，实行有偿使用制度，有偿使用费标准为每平方米每年1—5元，但是，影响村庄规划实施的，地上建筑物和其他附着物应当依法拆除，腾出宅基地。
　　由于历史或规划原因超过法定宅基地面积标准的旧宅基地及占用的村内空闲地暂不能收回的，也可实行宅田挂钩的办法扣减相应的承包田。
　　第二十条对收回的宅基地，村民委员会应依法办理集体土地使用权注销登记手续。

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2019-04-01 19:52

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