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您好，请问一下我家粮田租给本村村民，刚开始时是用来堆放木材的,去年他就开始修厂房挖鱼塘，我家也和他争吵过，当时我家想收回粮田，但对方不同意，说合同没到期，刚开始修围墙的时候本县的国土执法人员来过现场，当时还把修了一半的围墙拆了，不让修，但后来不知是什么原因，国土局的人也没再干预此事，直到现在厂房已经完全修建完工，请问我还有权解除土地租赁合同，要求对方恢复原状吗？但对方不同意，请问我还有权解除土地租赁合同，要求对方恢复原状吗？

合同纠纷 2019-08-29 06:14 人浏览

共4位律师解答

我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的，前项登记为土地使用权设立登记，后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见，国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定：“
六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，《土地登记规则》第三十条规定：“有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。　　根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别：
1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者
2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。
3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。
4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。　　显然，我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实，个人认为，将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记，在法律性质上有所不妥，因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，在租赁合同依法签订后，承租人便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲它是合同登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的，除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外，主要是保护善意第三人利益，如甲将其土地使用权低价出租与乙，但未登记备案，然后又将其土地使用权抵押贷款，银行在实现抵押权时，因“抵押不破租赁”，只能维持收不回成本的租赁关系，而通过租赁备案制度，银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租，并以此决定是否接受该项抵押。因此，法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可，即未租赁登记备案的，抵押权人实现抵押权时，有权不予继续履行原租赁合同，而对于已经租赁登记备案的，对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护，即“抵押不破租赁”。

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2019-08-29 05:46

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土地租赁合同在双方同意的情况下，能提前续签。　土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。
　　在租赁合同中，要确定合同的主体，在签约时务必要认真审核出租人的资格，要核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致，要明确租赁物等等。

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2019-08-29 05:48

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第九条
国有土地租赁可以根据具本情况实行短期和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
第十条
国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按租赁合同约定支付剩余年期的土地租金并完成开发建设后，经签订合同的原土地行政主管部门同意，可将剩余年期的承租土地使用权转租、转让或抵押。
承租土地使用权转租、转上或抵押，须依法办理变更登记
承租人将承租土地转租或者分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
承租人转让土租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。
地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
第十一条在租赁合同约定的使用年期内，承租土地出让，承租人有优先受让权。租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。
第十二条
已签订土地使用权租赁合同的土地使用者，有条件的，可终止原租赁合同，改按法律、法规规定签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金，取得出让土地使用权。
已签订土使用权出让合同，按合同约定支付出让金有困难的，交足已使用年限的土地出让金后，经原批准机关同意，可以终止原出让合同，改按本办法规定签订土地使用权租赁合同。
第十三条
国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年届满前不收回;因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回，应对承租人给予合理补偿。

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2019-08-29 06:14

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签订租赁合同的，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

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2019-08-29 06:06

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