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你好，麻烦咨询个问题，希望能收到答复；2012年乡下房子和门市因和开发商签了联合拆迁集资建房协议，现在开发商违约一年多没交房，现在快要交房，到现在都没有明确具体时间，并且也没有按照之前的合同上进行赔偿，因为是在乡下，当时和另外的一个邻居一起签的，此刻都没有交房，我在重庆外地打工多年，不曾回老家过，而现在开发商和那个邻居及建筑商合伙在赔偿我门市楼上进行违法违章私自修建二楼想进行买卖，（政府也不允许的情下）这些都是在我不知情的情况下修建；回去找邻居，邻居说是开发商修的，与他无关，（我回老家问实际是邻居拿钱建筑商修建，开始开发商也不知道）昨天政府协商过程中，这个邻居居然又改口说是顶起名义帮开发商修建二楼，而建筑商承认自己代替开发商修建，开发商一直未回来家，几年都没有见到开发商本人，很多次我打电话开发商说委托给建筑商和政府的一个书记在负责，（政府的一个书记一直在任开发商的会计）；这些情况我找了乡上的书记无数次，书记很无奈，也不能解决只说让我自己去找邻居和建筑商私下协商，乡下的书记和协调员建议我和邻居在一楼的门市楼上一家修一层（我二楼，邻居三楼）我不同意，因为我家和邻居家的门市面积总共加上加上才60个平方左右，邻居是第1间（15个平方左右），我家是第2、3间（25个平方左右）我不同意修楼上原因如下：1、二楼也是政府不允许修建的，并且多次下达停工通知书；2、我不想违法违规；之后我又到镇上城建部部长、主任等反映过四次，城建部说有很多次下乡通知停工，就是由于现在二楼楼上已打好桩，还没砌砖；镇上城建部又通知停工停电，就是不能进行强行拆迁，只能说维持现状，我现在的问题是；1、开发商不回来就结不了房，我该怎么维护我的权利？2、现在开发商说二楼是他本人要修建，就算违法违规也要修建，那现在是和我的门市没有关系吗？3如果开发商执意要修好后进行买卖，该给我进行补偿吗？（这是属于违法违规在我门市修建二楼）4、合同违约时间已过1年2个月还未交房，我现在是要求现在进行交房并且找开发商赔偿合同上的违约金合理吗？那现在是和我的门市没有关系吗？该给我进行补偿吗？我现在是要求现在进行交房并且找开发商赔偿合同上的违约金合理吗？

房产纠纷 2019-06-06 12:49 人浏览

共4位律师解答

在房屋买卖的过程中，开发商拆迁涉及很多问题，需要具体情况具体分析。比如，开发商拆迁前需要什么手续？开发商首先要具备开发资质，《开发资质证书》，工商税务当然是必备的。
开发特定项目时，针对特定项目还要有如下证件：
1、政府立顶批准书。
2、土地使用转让协议或土地使用划拔书或其它相关土地使用权手续。
3、土地规划许可4拆迁许可证。

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2019-06-06 12:22

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购房贷款需要交多少违约金?　　【招商银行】　　贷款不满一年提前还款，收取不低于实际还款额三个月的利息。　　贷款满一年后提前还款，收取不低于实际还款额一个月的利息。　　【建设银行】　　贷款不满一年提前还款，收取提前还款额的百分之三。
　　贷款一年到两年提前还款，收取提前还款额的百分之二。　　贷款两年到三年提前还款，收取提前还款额的百分之一。　　【农业银行】　　贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。
　　贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。　　【工商银行】　　贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的百分之五作为违约金。
　　贷款满一年后提前还款，则不收取任何违约金。　　【中国银行】　　贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息违约金(按照提前还款日的贷款利率计算)。　　贷款满一年后提前还款，则不收取违约金。
　　【交通银行】　　部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍，最高不能超过每月还款额的35%，部分提前还款者可每年免费还款一次。　　全部提前还款者需承担支付违约金，收取当次还款金额的1%。
但具体还款金额还需按照合同实施。　　【广发银行】　　贷款不满一年提前还款，收取两个月利息作为违约金。　　贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。　　【光大银行】　　贷款不满一年提前还款，收取3%～6%的利息作为违约金，具体还要按照合同规定实施。
　　贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。

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2019-06-06 12:28

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具体情况具体分析，例如，房屋买卖开发商逾期交房，业主要如何退房？
1、先解除购房合同，由开发商退还业主全部购房款、利息及其它办证费用，然后，由业主到银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行；
2、业主先到银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，将剩余贷款本息提前还给银行，然后，业主再同开发商解除购房合同，要求开发商退还业主全部购房款、利息及其它办证费用；
3、业主与开发商达成退房协议，开发商将首付款、已还按揭款及利息、其它费用返还给业主，业主欠银行的剩余贷款本息也委托开发商直接还给银行，解除担保贷款合同。

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2019-06-06 12:41

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胜诉后,开发商违约金：由于商品房买卖合同虽然具有法律效力，但是并不具有法律强制力，也就是说，法院不能以商品房买卖合同作为执行的依据，而只能作为审判的依据。法院必须先要审查商品房买卖合同是否有效，违约金条款是否有效，然后再作出相应判决，最后法院以该判决书作为执行的依据。
因此，如果商品房买卖合同约定了违约金，而开发商拒绝支付违约金的，那么购房者就可以向法院起诉，要求法院判决开发商支付违约金。如果法院支持了购房者的主张，那么开发商就必须支付违约金。
强制执行，是指法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。
它们一经确定，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请法院强制执行。提出申请的权利人称申请人，被指名履行义务的人称被申请人，又称被执行人。申请人是胜诉的一方，被申请人是败诉的一方。
因此，如果商品房买卖合同约定了违约金，但开发商拒绝支付的，那么购房者则可以直接向法院起诉要求开发商支付违约金，在法院判决支持购房者的要求后，如果开发商继续拒绝支付违约金的话，那么购房者则可以拿着法院的判决书申请对开发商进行强制执行。

法律快车咨询顾问

2019-06-06 12:49

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