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我在2007年上半年委托一大型房屋中介机构出售一套产权房，并在2007年8月29日正式签订房屋买卖合同。买方在合同约定的付款期内未支付相应的款项，根据合同的约定，我方可在买方逾期未付的情况下以书面催告的方式要求对方付款，在对方收到催告函7日内仍未履行合同义务的，我方可书面通知单方面撤销合同，并主张违约金，对方7日内未提出异议的，合同自动解除。

合同纠纷 2018-08-10 17:16 人浏览

共3位律师解答

关于房屋买卖合同卖方违约的问题，我的介绍如下如果卖家在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，卖家即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让卖家签字，再让买方签字。
卖家虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金，所以如果卖家不签收的话，那么意向金就不会变成定金，卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。
中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于卖家收了定金，卖家毁约就要承担定金罚则。

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2018-08-10 17:06

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房屋买卖中，以下六种情况属于卖方违约的责任问题：　
一、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。　
二、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。　　
三、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　
四、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。　　
五、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。　　
六、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。

法律快车咨询顾问

2018-08-10 17:11

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二手房买卖合同什么情况下可以撤销，　　
一、二手房买卖合同什么情况下可以撤销　　根据合同法相关规定，因重大误解订立的以及在订立合同同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。　　针对二手房房买卖合同能够依法请求撤销的，主要有以下几种情形：
1、对房屋的单价或面积存在重大误解;
2、对房屋的使用年限存在重大误解;
3、对房屋的性质和用途存在重大误解;
4、房屋销售代理商利用自己的经验，与房屋买卖的个人签订权利与义务不对等的合同，应作为显失公平的合同，另一方可请求撤销该合同。　　
二、普通合同可撤销的情况有哪些？　　合同可撤销是由于当事人意思表示的内容有瑕疵，从公平原则出发法院允许当事人提出变更或撤销。《合同法》第五十四条规定了以下几种情况：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。
(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”　　关于重大误解的标准，《最高人民法院关于贯彻执行amp;lt;中华人民共和国民法通则amp;若干问题的意见(试行)》第七十一条规定：“行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”

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2018-08-10 17:16

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