你好，我去年购买了一套房产，房东事先口头承诺房屋没有任何问题，只是把房产证抵押在朋友那里，交了首付后就可以拿回来过户，可是首付交了之后房东迟迟没处理好，后来发现房屋被查封了，房东还签了保证书：在规定期限内过户给我，如果不能办理，按照合同交付违约金！可是时间到期房东还是迟迟不付违约款！在当初签合同的时候，他只签了他自己的名字，他老婆没有签且不在场，请问一下这份合同是否有效只是把房产证抵押在朋友那里，按照合同交付违约金！还是迟迟不付违约款！

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