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你好，我的律师，我想在我的家庭承包的土地上建立一个农舍，在与村庄的合同应该是租赁还是合同？

妇女儿童权益 2020-04-09 16:54 人浏览

共3位律师解答

合同法第五十八条已做了规定，即合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
在具体处理时应注意的是，在判决互相返还时，不能只判决承包人将其承包的土地返还给发包方，还应处理好属于承包人的财产。由于承包合同的特殊性，除生产工具可移动性的东西承包人可自行带走外，对处于生长期的作物具有不可移动的特点，还有与发展生产有关的基础设施如灌溉用的水井，进入承包地修建的道路、电路、方便承包人开发居住的房屋等均属不能移运的附着物，应作价补偿。
如果一方有损失，则应根据引起合同无效的过错责任大小来承担赔偿责任。发包方不能利用无效合同获得被返还土地的同时，而无偿获得所有权属于承包人的地上附着物。

民事法律律师团队
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2020-04-09 16:43

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我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的，前项登记为土地使用权设立登记，后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见，国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定：“
六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，《土地登记规则》第三十条规定：“有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。　　根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别：
1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者
2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。
3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。
4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。　　显然，我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实，个人认为，将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记，在法律性质上有所不妥，因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，在租赁合同依法签订后，承租人便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲它是合同登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的，除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外，主要是保护善意第三人利益，如甲将其土地使用权低价出租与乙，但未登记备案，然后又将其土地使用权抵押贷款，银行在实现抵押权时，因“抵押不破租赁”，只能维持收不回成本的租赁关系，而通过租赁备案制度，银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租，并以此决定是否接受该项抵押。因此，法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可，即未租赁登记备案的，抵押权人实现抵押权时，有权不予继续履行原租赁合同，而对于已经租赁登记备案的，对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护，即“抵押不破租赁”。

法律快车咨询顾问

2020-04-09 16:47

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第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租
赁物符合约定的用途。
　　第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没
有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物
的性质使用。
　　第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁
物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
　　第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租
赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
　　第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
　　第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
因维修租
赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

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2020-04-09 16:54

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