浅议相邻采光权

　　浅议相邻采光权

　　在国外，很多学者甚至认为日照权、采光权不是一个财产权，而应属于人格权，它不仅与生命、健康息息相关，还包括了生活的安适、宁静。

　　采光权从一个起初还鲜为人知的名词，发展到今天成为日益被重视的生存权利，已走过了一段漫长但小有成效的道路，说明了土地资源的稀缺性日益突显，同时也说明人们居住水平的逐步提高和对生活质量有了更高的追求。人们期待着它能更好地被重视、被保护。在国外，很多学者甚至认为日照权、采光权不是一个财产权，而应属于人格权，它不仅与生命、健康息息相关，还包括了生活的安适、宁静。近年来，随着诸多新建筑的拔地而起，许多居民的住房被遮挡住了阳光，北京市以及其他省市关于采光权的纠纷以至诉讼越来越多。

　　我国《民法通则》对于相邻权的规定可以看出我国采用的是将相邻权与地役权区分开纳入所有权之中的立法模式，而采光权又是相邻权的一种。我国《民法通则》第83条要求不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理各种相邻关系。该条款的规定正突出体现了这一目的。因此，根据我国的立法情况，学术上将相邻权置于所有权的范畴也是现实的。采光权，指不动产的所有人或使用人为获取日照而要求邻人限制其房屋或其他工作物的距离或高度的权利。

　　从本质上说采光权至少有以下特征：1、采光权的主体所有或占有的不动产一般情况下是相邻的，但有时也不以相邻为必要。2、采光权主体是不动产所有人或使用人，此处的使用人包括基于用益物权和基于债权使用土地之人。3、采光权的客体是相邻不动产所有人或占有人行使其财产所有权或占有权所体现的利益，具体说就是基于所有权、使用权所应获得的日光照射之利益。4、采光权的内容包括：(1)相邻方有权获得日光照射的权利，另一方应给予必要的便利，此处之必要指不得到将影响其正常生活所需的日光照射。(2)相邻各方行使权力时不得损害他方采光权，这是以消极不作为为内容，以确保采光权的实现。

　　对于采光权，1994年《北京市生活居住建筑间距暂行规定》曾对新建住宅间距做了一些最低标准的规定，但即使完全依此规定建楼，依然无可避免地遮挡某些住宅的阳光。在这一规定的第四章“遮挡现状居民住房阳光的处理”中第13条规定：“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。违法建设和处于新建建筑高度二倍水平距离以外的居民住房不予补偿。”对于这一规定，笔者认为其最主要的问题在于两方面：一是赔偿标准过低，不适应实践的需要;二是此规定同时还表示出一个立意：依照此规定建设的新建建筑，即使影响了居民的采光权，因为其建筑间距合乎合法的或地方标准，就不必承担相应的赔偿义务。换言之：新建建筑在符合规定的前提下遮挡现有住宅阳光，为合法遮挡。[page]

　　当然，正因为这种补偿标准过低，在实践中也就引起不少争议，随着经济的发展，与采光权所受到的侵害越来越难以对应，已经与实践脱节：日光对于人类生活的意义不言自明，没有日光人类将无法生存，住在终年不见阳光的住宅中给居民造成的影响，同样是任何人都能想像出来的。这带来的不仅是生活不便，更意味着生活质量的下降。许多居民节衣缩食终其一生购买了房产，更希望子孙后代都能在此安居乐业，区区800元至2000元，便将自己及后代的采光权做了交易，这对许多特别看重阳光的住户，显然是不好接受的。

　　当然，有关部门在1994年作出的补偿标准，是基于当时的生活水准和消费水准，有其合理和现实的一面。但是，经过了10个年头的实践，人民生活水平有了很大提高，同时，物价指数、人民对生活质量和品位的要求也在不断提高。基于民法的公平原则，人们一生在住房中享受阳光的权利，其相对价值判定应该有所调整。这不但符合国家的立法本意和立法倾向，也符合与时俱进的政策精神

　　现实中还有一个重要的问题是如何认定给相邻方造成通风、采光妨碍这一问题，目前，法律没有明确规定，最高人民法院也没有明确的司法解释。

　　旧建筑多建于计划经济时期，而且住户多以福利分配的方式取得，取得房屋付出的代价比较小;城市建设由政府独家包揽，统一规划开发，不存在局部利益问题，相邻建筑间相邻问题较为少见，诉讼到法院的更少。随着经济体制的转变，市场经济的发展，房屋亦以商品形式出现，建设开发行为转化为企业经营行为，相邻建筑之间的遮光纠纷也就呈上升趋势。

　　城市改造由政府包揽规划开发转化为企业经营行为后，受该行为初期的暴利吸引，房地产开发企业一哄而上，鱼目混珠者有之，为降低成本多建房在报批建设批件过程中，打政策擦边球者有之。而相应的法律法规并无具体完善的规定，仅靠并不规范完善的部门规章、地方规章甚至于一些规则调整企业的开发行为，特别是对相邻建筑间距确定的科学性、合理性有待于实践检验。现相邻建筑间遮光问题多发生于符合有关建筑规则要求并符合审批手续，极少出现极少出现违反间距规定而发生遮光问题的情况，由此更说明现行有关规章、规则中对间距的规定存在一定的问题。那么在认定采光权是否受到侵害时就必须考虑这样两个问题：

　　一、非法、违章或者审批手续不全的新建筑或者间距不符合规定的新建筑对旧建筑造成遮挡固然构成侵权，但是新建筑经合法审批并且间距也符合规定，这样造成对旧建筑的遮光是否构成侵害呢?应该说，为了更好地利用北京市紧缺的土地资源，在某些情况下有一些“合法遮挡”也是可以理解的，而且新建筑的建设一般也都是经开发企业经有关规定向主管部门报批后进行的，其手续的合法性决定了新建筑的合法性。既然新建筑的合法性已得到法律的确认，那么它对相邻建筑的遮光，是否构成侵权，有一种观点认为是否定的。但是从民法角度分析，此观点则有所不妥。居民为“合法遮挡”所做出的牺牲不是一时的，是一世、几世甚至会更长，这样大的牺牲理应获得赔偿。也可以类比一下，正如民法上的善意第三人取得他人所有的合法财产一样，并不能因此而确定转让人的行为合法。相邻建筑同样是合法建筑，且是权利发生在先，其居住人依法享有采光权，任何他方不得限制其权利的享受。新建筑开发企业的经营开发行为系民事行为，受民法调整。根据权利义务相一致的原则，新建筑开发企业自始即负有不得侵犯相邻建筑居民采光权利的享有，这一法定义务要求开发企业应从主观上避免对相邻建筑遮光结果的发生，无论是按正常规范要求办理的审批手续，还是有意识的降低开发成本、多建房而打政策擦边球的行为，都不能因审批手续的合法而排除起法定义务的承担。开发企业未履行上述法定义务，造成新建筑对相邻建筑遮光事实发生的，应该对结果承担侵权责任。[page]

　　二、对旧建筑的遮光如果使旧建筑的日照时间达不到国家或地方标准固然要赔偿，但是如果旧建筑的日照时间能够满足国家或地方的最低日照时间的标准还是否要赔偿呢?首先，在新建筑建成之前，旧建筑已有的采光状态是其既得权益，任何人未经法定程序和法定理由不得限制，只要是既得权益受到了侵害，无论受到侵害后的采光状态是否符合国家规定的有关或地方标准，加害人都应该对旧建筑少获得的阳光予以赔偿。其次，房屋作为商品，其价值的体现包含有房屋的坐落地点、结构、朝向等因素，而朝向又是采光程度的代名词，由于遮光势必造成房屋价值的降低，遮光影响房屋价值降低幅度。其三，不动产的不可移动性决定了遮光事实的不可改变性，而居民多为工薪阶层，改善住房条件的能力普遍来说比较差，甚至于一辈子不会改善，遮光问题将伴其终生乃至后世。最后，居民身心健康对光照的需要，情绪上的压抑，学习、生活的影响，遮光严重的还会增加相应的费用支出。所以笔者认为，无论旧建筑受影响后的采光状况是否符合国家或地方标准，只要新建筑对其采光造成了实际上的影响，新建筑的开发企业就有义务赔偿旧建筑居民的这一损失，而且情况严重的还应该赔偿精神损失。

　　综上所述，笔者认为认定给相邻方造成通风、采光妨碍，要从以下几方面来掌握：第一，造成妨碍的一方的房屋等建筑物、搭盖物，主要是建筑在相邻对方的房屋之后。第二、新的建筑物、搭盖物确实改变了相邻一方房屋原有的通风、采光条件;第三、由于原有的通风、采光条件改变，确实影响了相邻方的生活。在这里，新的建筑物、搭盖物是否为合法建筑，是否符合批准的高度，旧建筑采光是否符合国家或地方的有关标准是无关紧要的，也就是说只要新的建筑物、搭盖物确实改变了相邻一方房屋的原来通风、采光条件，并确实影响了相邻一方的生活的，即使新的建筑物、搭盖物为合法建筑，符合批准的间距、高度，也应当认定给相邻一方造成了通风采光妨碍。那么，有妨碍或者说侵害就应该有救济，采光权受到侵害后应该采取什么样的就是方式和遵循什么样的救济原则呢?

　　采光权属于物权的范畴，对采光权的侵害当然可以采取物权的救济方法，当物权的救济方法显然有违经济原则时，就应该采取债权的救济方法。首先，采光权侵害的物权保护方法，根据物权的效力，当事人基于物上请求权，可以采取要求妨害预防、停止侵害、恢复原状等物权救济手段。赋予当事人物上请求权旨在使其在权利受到侵害时获得同质救济的途径，此种权利保障方法亦可称为财产法则。其次，采光权侵害的债权保护方法，在此，债权保护的方法是指受害者得到侵害者的民事赔偿作为其权利受到侵害的补偿。债权保护的方法作为物权保护方法的补充，可以对被侵害人进行更充分的救济，同时也可以避免资源的浪费。[page]

　　这两种方法，实际上代表着两种不同的法律保障方式与立法选择。首先，采光权属于物权范畴且侵害又关系到公民的身心健康，所以在侵害的救济上还是应优先适用物权保护方法，只有在适用恢复原状等物权保护方法显然会导致效率过低的场合，再适用债权保护方法。其次，在适用债权保护方法时，要对受侵害方进行充分救济，因为受侵害方往往是弱势群体，应充分考虑其损失，这样即使社会效益最大化实现社会正义又兼顾了个人正义。第三，采光权侵害的补救程度甚至办法应依善意、恶意有所区分。善意侵害指由于不可预见或不可避免的原因而损害了一方的采光权，并已尽力补救。恶意是指明知后果恶劣，足以侵犯他人采光权，为私利甚至故意阻挡。善意从轻、恶意加重，应结合实际情况在适用采光权侵害救济的方法、程度上予以考虑。

　　另外，也要提醒广大消费者，对于一些不符合审批条件的建筑物，要尽量在侵权事实成立之前及时制止，再通过相关途径维护自身权利。一旦侵权事实成就，就只能通过赔偿的方式进行救济了。同时也建议立法、司法机关能够尽快出台采光权侵害的认定标准，修正采光权侵害的赔偿标准，以便解决采光权纠纷和进行采光权诉讼能够有法可依。