延期交房赔偿案例

　　延期交房赔偿案例

　　深圳市自来水(集团)有限公司与深圳市建威投资发展有限公司、深圳市众鼎投资发展有限公司房地产买卖合同纠纷案房地产买卖合同纠纷(二审)

　　广东省深圳市中级人民法院

　　民事判决书

　　 (2002)深中法房终字第2号

　　上诉人(原审原告)：深圳市自来水(集团)有限公司，住所地深圳市福田区深南中路万德大厦23层。

　　法定代表人梁湘钦，总经理。

　　委托代理人郑惠梅，女，该司职员。

　　被上诉人(原审被告)：深圳市建威投资发展有限公司，住所地深圳市华强北路新世纪酒店809室。

　　法定代表人廖伯坚，董事长。

　　被上诉人(原审被告)：深圳市众鼎投资发展有限公司，住所地深圳市华强北路新世纪酒店809-810室。

　　法定代表人张志权，董事长。

　　上诉人深圳市自来水(集团)有限公司因房地产买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2001)深福法房初字第2742号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审查明：银海苑位于深圳市福田区梅林8号路，为被告众鼎公司、建威公司开发的住宅楼，于2000年10月31日取得房地产预售许可证。2000年11月16日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订一份《深圳市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买银海苑第1幢9层01号房，建筑面积97.81平方米，售价为每平方米人民币4692元，总金额为458925元。乙方在建筑期一次付款，签订此合同时付清全部楼价款，可获92折优惠共计人民币458925元。如乙方未按期付款，甲方有权要求乙方支付违约金，乙方给付的楼款金额达应付款的百分之五十以上的，每延期1日应按房价欠付款的万分之五向甲方支付延期付款的违约金;乙方给付的楼款额不足应付款的百分之五十的，甲方可要求乙方支付楼款总额的百分之五的违约金。甲方须于2001年2月28日将本合同之验收合格的房地产交付乙方使用，甲方不能按时交付房地产于乙方使用时，每延期1日应向乙方支付相当于上述房地产价款的万分之五的违约金，延期超过30天，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方，甲方应在10日内将乙方已付的一切款项(不计利息)退还乙方，并支付房地产价款10%的违约金，乙方不解除合同的，甲方应按每延期1日向乙方支付相当于房产价款的万分之三的违约金。因火灾、地震、水灾、战争等不可抗力的特殊原因致使合同无法履行或不能全部履行的，甲方必须获得由深圳市相应主管部门出具的证明文件。合同签订后，原告于2000年11月21日向被告付清了购房款人民币458925元，被告于2000年12月5日开具了房款发票，此后被告并未将上述房屋验收合格交付给原告使用，原告于2001年7月18日向两被告发出律师函，要求两被告支付延期交房违约金。被告曾于2001年6月24日、8月27日通知原告接收房屋，原告以该房屋竣工验收手续不完备，不具备入伙条件为由拒绝接收。[page]

　　银海苑工程于2叨1年4月19日经深圳市公安消防局消防部门同意投人使用，2001年6月7日取得深圳市工程质量监督检验总站核定为合格的《燃气工程质量等级核验书》，2001年7月25日电梯经深圳市质量技术监督局验收合格，2001年8月6日取得深圳市规划国土局福田分局核发的《深圳市建设工程规划验收合格证》，2001年9月10日取得深圳市福田区建设局核发的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。

　　诉讼期间两被告于2001年9月28日向本院提交一份其致深圳市福田区建设局的((关于申请确认降雨天气的函》，主要内容为：银海苑工程实际竣工日期为2001年3月28日。其消防验收合格证书于2001年4月19日出证，燃气管道工程验收合格证书于2001年6月7日出证，电梯验收合格证书于2001年7月25日出证，工程竣工验收证书于2加1年8月6日出证，工程竣工验收备案证明书于2001年9月10日出证。以上施工办证过程均处于特殊气候环境之中，依据现场记录和深圳市气象台证实，2001年1月至8月，深圳市共计下大雨、暴雨、雷暴雨73天，严重影响了施工和验收进度，非人力可以改变。请求贵局予以确认。深圳市福田区建设局在该函件上写明“情况属实，工程延误的天气数以深圳市气象台提供的气象资料为准”。另两被告提供一份深圳市气象台出具的深圳市2001年1-8月逐日降水资料显示该期间深圳市下大雨、暴雨、大暴雨、特大暴雨及刮台风的天数共有34天，分别为3月25日、4月4日、9日、5月9日、18日、21日、6月5日、7日、9日-12日、25-27日、30-31日、7月1-2日、5-7日、13日、15日、17-19日、21日、24-25日、8月1-2日、29-30日。

　　原审认为：原告与被告签订的房地产买卖合同是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应全面履行。合同约定交房时间为2001年2月28日，被告延期交房，其主张2001年1-8月份天气影响了工程施工和验收进度，并由深圳市福田区建设局证明了该情况属实。因天气并非合同所约定的不可抗力，而是作为房地产开发商的被告应当预见到可能对工期发生影响的因素，且福田区建设局并非消防、燃气、电梯及规划等工程的验收、主管机关，也不是证明发生了火灾、地震、水灾、战争等不可抗力的相应主管部门，其证明不足以证明被告的主张。银海苑工程于2001年4月19日至8月6日期间才申请核验及取得消防、燃气、电梯、规划等单项工程验收合格证书，被告称实际竣工日期为2001年3月28日明显证据不足。诉讼之前被告已明知会延期交房，其称已告知原告并无证据，本院对此不予认定，被告未尽告知义务而直至诉讼期间才收集材料主张免责，违反了民事活动中应遵循的诚实信用原则，综上，被告关于延期交房因客观原因而应免责的主张本院不予支持，被告应向原告支付延期交房违约金，合同对违约金标准作了明确约定，原告与被告要求按其他标准计算均依据不足。被告取得竣工验收备案证明书之日前原告有权拒收房屋，延期交房违约金应计至该日止共194天，前30天应每天按总房款的万分之五计，此后每天按总房款的万分之三计。原告延期支付购房款，不能以被告收款时未提异议而推定其放弃追索权，故被告反诉原告支付延期付款期间的违约金未超出约定部分，本院予以支持。现房屋已具备交付条件，被告应将房屋交付原告使用，原告也应接收房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和第一百一十二条的规定，判决如下：一、原告深圳市自来水(集团)有限公司与被告建威公司、众鼎公司关于买卖银海苑第1幢9层01号房屋的合同有效。二、建威公司、众鼎公司应在本判决生效之日向深圳市自来水(集团)有限公司交付上述房屋。三、建威公司、众鼎公司应向深圳市自来水(集团)有限公司支付自2001年3月1日至2的1年9月10日的延期交房违约金29463元(前30天每天按总房款的万分之五计，之后每天按总房款的万分之三计)。四、深圳市自来水(集团)有限公司应向建威公司、众鼎公司支付自2001年11月17日至21日的延期付款违约金1147元。五、驳回深圳市自来水(集团)有限公司的其他诉讼请求。六、驳回建威公司、众鼎公司的其他反诉请求。上述三、四项相抵后，两被告应付原告28316元，应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理。本案本诉受理费人民币1387元，由原告负担200元，被告负担1187元。反诉受理费50元，由原告负担。(受理费已分别由原、被告预交，相抵后两被告应迳付原告1137元)[page]

　　上诉人不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。原判虽对被上诉人逾期交房的违约行为予以认定，但在违约金的计算标准上认定有误，对双方签订的补充合同的内容视而不见。补充合同明确规定不能按期交房的违约金数额为每天以全部房款的万分之五计。二、原判证据不足，且前后矛盾，不能令人信服。原判第二项要求被上诉人于判决生效之日向上诉人交付房屋，第三项却判令违约金应支付至2001年9月10日。根据合同约定及法律规定，延期交楼的违约金应支付至发展商实际交楼时止，被上诉人虽于2001年9月10日领到((建设工程竣工验收备案证明书》，但从未通知上诉人办理房屋交接手续，直至同年9月27日才知道该房可交付使用。事实上被上诉人至今仍未交付房屋，原判违约金支付至2001年9月10日证据不足。三、原判上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。《购房合同》附表明确约定签订合同时付清全部楼款的，可获售价九二折优惠。被上诉人是按九二折优惠价款收取的房款未表示任何异议，就应视为上诉人交付行为符合九二折的优惠条件。原判认为上诉人违反诚实信用原则，是不顾事实的错误认定。请求二审撤销一审判决，依法对本案进行改判。

　　被上诉人答辩称：一、原审判决对违约金的认定合情合理。双方签订合同后，被上诉人认真履行自己的义务，“备案证明书”未及时开出不是被上诉人的过错所致，实属客观原因造成不能按期交房。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，由于上诉人未造成实际损失，而且上诉人也要求继续履行合同，一审对违约金作适当调整是合情合理的。二、原审判决被上诉人违约金支付至2001年9月10日是正确的。双方在合同中未明确约定延期交房违约金应支付至发展商实际交楼时止，被上诉人于2001年9月10日取得了备案证明书后，上诉人应无条件人住。三、原判决认定上诉人应承担违约责任是有事实和法律依据的。双方合同约定在签订合同时一次性付清全部楼款才可享受九二折优惠，但上诉人却未在签订合同之日付清楼款，而是在5天后才付款，属于违约行为，应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　经本院审理查明的事实除一审判决查明的事实双方当事人确认外，另查明，上诉人与被上诉人于2000年11月16日签订《深圳市房地产买卖合同》后，又签订了一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》补充合同。补充合同对原合同第八条修改为“因甲方(即被上诉人)过错而不能按约定时间交付房地产予乙方(即上诉人)使用的，甲方应当向乙方支付违约金。违约金数额每天为全部房地产价款的万分之五……”。[page]

　　本院认为：上诉人与被上诉人签订的房地产买卖合同及补充合同是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人未能依约定期限交付房屋，主张因天气原因影响工程施工和验收进度，该原因并不属法定不可抗力的范围，依法不能免责。被上诉人的行为已构成违约，应依约承担违约责任。为此，上诉人主张被上诉人交付房屋及支付违约金有理，本院予以支持。违约金条款双方已在补充合同中对原合同进行了修改，应按修改后的约定计算违约金数额。即从2001年3月1日起每日按总房款的万分之五计算至上诉人主张权利之日的2001年8月22日止。但鉴于上诉人的主张是计至2001年7月28日止，本院予以支持。一审未查明补充合同的事实即对违约金前30天按万分之五计，之后按万分之三计至2001年9月10日，实属事实未全部查清，导致处理不当，本院依法予以纠正。被上诉人于2001年11月21日收取上诉人购房款按合同约定的九二折优惠额，此行为应视为被上诉人允许上诉人至此日按一次性付款方式付款，未违反约定行为。故上诉人不应承担延期付款的违约责任。一审判令上诉人承担延期付款的违约责任，显属不当，本院予以撤销。

　　综上，上诉人的上诉有理。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　一、维持深圳市福田区人民法院(2001)深福法房初字第2742号民事判决第(一)、(二)、(五)、(六)项。

　　二、变更深圳市福田区人民法院(2001)深福法房初字第2742号民事判决第(三)项为被上诉人建威公司、众鼎公司于本判决生效后十日内向上诉人深圳市自来水(集团)有限公司支付自2001年3月1日至2001年7月28日的延期交房违约金33730.62元(计算方式:147天×房款458925元×万分之五)。

　　三、撤销深圳市福田区人民法院(2001)深福法房初字第2742号民事判决第(四)项。

　　本案一、二审受理费共计2874元，由被上诉人负担(上诉人已预交受理费2824元，不予清退，由被上诉人迳付)。

　　本判决为终审判决。

　　审判长任舒中

　　审判员孙俨芳

　　审判员季媛

　　二〇〇二年三月一日

　　书记员祝建军