房地产转让诉讼案例

　　房地产转让诉讼案例

　　广东省佛山市中级人民法院民事判决书

　　(2003)佛中法民一终字第3151号

　　上诉人(原审被告)劳达源，男，1970年11月12日出生，汉族，住所：佛山市顺德区乐从镇劳村村壶五村民小组。

　　委托代理人涂建军，广东豪盛律师事务所律师。

　　委托代理人林海红，女，1976年11月30日出生，汉族，住所：佛山市禅城区大麦南街1巷1号A302。

　　被上诉人(原审原告)劳柱坚，男，1967年10月7日出生，汉族，住所：佛山市顺德区乐从镇劳村村。

　　委托代理人关仕平，广东广立信律师事务所律师。

　　上诉人劳达源因房地产转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2003)顺法民一初字第02574号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　原审判决认定：1999年10月9日，刘健良、劳满维将位于乐从镇劳村敬老院侧的三块宅基地转让给被告劳达源的妻子黎结贞。其间，原告与被告双方达成了初步协议：被告以劳村老人院右侧的三块屋地折价与原告位于劳村榄根中心街七巷1号的一间房屋(含两块屋地，产权人为劳柱坚与何慕结夫妻二人)互易。同年12月8日，黎结贞出具“转让协议”一份，并在劳村企业办直接制单，将上述的宅基地全部转让给原告劳柱坚。“转让协议”签订后不久，被告夫妻便于2000年元旦前搬进原告位于劳村榄根的房屋，并对房屋进行了装修和添附。为了确认房、地互易行为，原、被告于2000年2月25日签订了《买卖协议》(协议内容如前所述)。在协议签订后，被告没有按照协议的第3、第4条所定给付价款予原告，而原告已于2001年7月份办理了交易房屋的房地产权证，并向被告出示，并通过电话和发律师信等手段催收到期价款，但被告认为原告向其索要额外费用且认为自己是行使不安抗辩权，有充分理由可以不向原告支付价款。双方不能达成谅解，原告遂向原审法院起诉。另查明，在原、被告互易房、地后，原告已将交换得来的三块宅基地转卖给同村村民劳颖甜，劳颖甜已在该地上建房。

　　原审判决认为：本案中原、被告签订的《买卖协议》虽然有各自代理妻子签订合同的行为，但原、被告双方均有理由相信对方行为人有代理权(劳达源妻子黎结贞经手签订转让协议，劳柱坚妻子将办理房地证的单据交予被告)，故合同是双方在平等、自愿、等价有偿的条件下签订，没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同协议(理由认证时已叙述，在此不再重复)。依法成立的合同受法律保护，对原、被告均具有法律效力，原、被告应当按照约定和合同的精神履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故对被告认为原告与之签订合同是乘人之危的主张，不予采纳。本案中，争议最大的焦点为：被告认为自己行使不安抗辩权而不给付对价是否合理。被告行使该权利的最大理据是原告签订协议时并没有办理好房地产权证及在给付了价款后，原告有可能不予办理房屋过户手续并向其索要额外费用，令被告可能陷入两难境地。不安抗辩权是指双务合同中应当先履行债务的当事人有证据证明对方不能履行债务或者有不能履行债务的可能存在时，在对方没有对待履行或提供担保前，有权中止履行合同债务。依照《合同法》第六十八条，当事人可以行使不安抗辩权的情形有如下具体规定：(一)、经营状况严重恶化;(二)、转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)、丧失商业信誉;(四)、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，原告并不存在丧失商业信誉的可能，相反，原告交给被告房地产价值远大于被告作为交换的三块土地，《买卖协议》第3和第4条规定，被告要在2000年12月30日前向原告给付对价65000元，而被告并没有依约履行。及至2001年，原告办理好作为交换的房地产权证后，向被告示证(将复印件交予被告)，可以认为原告是为了促成交易，而被告仍无给付分文。如原告当时索要额外费用，被告可以依法主张办理房地产过户手续的有关费用按法律、法规的相应规定执行。故应认定被告违约在先，在本合同的履行过程中首先存在过错。故原告依据《买卖协议》的第五条：“如到还款期，劳达源不能还清所欠款项，劳柱坚可以按劳达源的实际情况，将还款期延长一年，但余下所欠款项不能超过40000元，如超过40000元，劳柱坚将有权收回所卖劳村榄根房地的使用权。”现被告拖欠了交易对价达125000元之巨，明显违反了合同约定。综上所述，原告提出的诉讼请求有事实和法律依据，应予以支持;被告的抗辩理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决：被告劳达源应于本判决发生法律效力之日起十五日内搬出佛山市顺德区乐从镇劳村村榄根中心街七巷1号的房屋，将房屋使用权交回原告劳柱坚。本案受理费100元，由被告承担。[page]

　　劳达源不服上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人双方签订的《买卖协议》第5条是一个显失公平的条款，一审对此未予依法审查，以致判决错误。上诉人与被上诉人签订的《买卖协议》第5条关于“劳达源余下欠款项如超过40000元，劳柱坚有权收回所卖劳村榄根房地的使用权”的内容显失公平。理由有二：1、上诉人与被上诉人签订的《买卖协议》并非一般简单的买卖合同，而是一个房地产互易合同，如按照上述第5条，则只要上诉人欠款超过40000元，被上诉人就不但可以收回原属自己的房地使用权，同时还可以不花分文地得到上诉人价值达105000元的三块屋地，这一违约方式意味着，一个仅仅40000元的较小违约行为，承受的违约责任将是价值105000元的不动产的损失，就本案来说，这显然失却最起码的公平，因此第5条是一个显失公平的条款，不应作为本案判决依据。2、双方上述《买卖协议》是入住在先，签约在后，在签约之前，上诉人交付给被上诉人的三块屋地已经办理好过户手续，但被上诉人交付给上诉人的房地却迟迟未予办理过户手续，在此情况下，被上诉人还以第5条这一苛刻条款来要求已处于弱势地位的上诉人，显然违反公平原则。二、本案违约在先的是被上诉人而不是上诉人，一审认定上诉人违约在先与事实严重不符。本案双方虽未在《买卖协议》中提及被上诉人何时办理房地产过户手续，但办理房产过户手续是房产交易出让方的法定附随义务，按交易惯例，在被上诉人未办理好房地产过户手续并将房地产权证交付上诉人之前(而不仅仅是将房地产权证复印件示证)，上诉人完全有充分理由拒付转让款。上诉人并不是故意不支付余款，而是被上诉人迟迟不将过户手续交付给上诉人，反而屡次要求上诉人承担各种额外费用，直至一审诉讼，被上诉人仍然没有向上诉人交付已办理好的过户产权证原件。至此，被上诉人违反法定义务在先，上诉人拒付余款是依法行使抗辩权的事实非常清楚，一审认定是上诉人违约在先显然与事实不符。三、一审判决未予考虑执行的现实可能。一审没有考虑上诉人已经投入大量装修的客观情况，直接判令上诉人搬出劳村村榄根中心街七巷1号房屋，将房屋使用权交回被上诉人劳柱坚，显然不利于执行。而且，上诉人也完全有给付余款的经济能力，并多次表明在被上诉人履行义务之后，并且不向上诉人要求合同外的额外费用的前提下一次性付清余款，现一审如此判决，一味偏向被上诉人，而无视合同双方利益的平衡，何以能让上诉人服判息讼。四、双方签订的《买卖协议》中买卖的标的有农村宅基地，该《买卖协议》是无效协议。请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。[page]

　　劳柱坚答辩称：一、《买卖协议》第5条的约定是合法有效的，不存在显失公平，一审法院的认定是正确的。被上诉人在与上诉人签订《买卖协议》时，上诉人履行付款的义务已显困难。从《买卖协议》的第3、4、5条都反映了被上诉人宽容的态度，让上诉人克服困难，分期付款，一年付不起，两年支付;两年付不起，再延期一年，且要求三年后的欠款只要不超过40000元，换言之，通过三年的努力，即使尚有不足40000元的欠款，买卖仍可以继续。如此宽松的条款还说是显失公平，难道让被上诉人不收钱才算公平吗。签约之时，房屋已交付上诉人使用，房屋的使用权已交付。如果上诉人依约付款，即可办理房屋所有权过户，否则，房屋所有权的转移撤销，房屋的使用权收回。三年多的付款时间都无法支付10万多元，作为出卖方自然没有信心再把产权过户给上诉人，这样的约定是你情我愿，合情合理的。何况，被上诉人无权无势，怎么可能在签约之时恃强凌弱、欺诈胁迫，买卖双方是在平等、自愿、公开、有偿的情况下签订的协议，无疑是合法有效的。如前所述，《买卖协议》第5点，除了约定了房屋使用权是否收回，还包含房屋所有权的过户是在付清房款后再进行的意思，也就是上诉人付清钱在先，被上诉人过户在后。事实上，上诉人没有依约付款，就构成了违约在先。上诉人不付钱却要被上诉人把产权证过户到他名下，且说被上诉人违约在先，天下间哪有如此的道理。众所周知，房屋产权证就是所有权凭证，一旦过户交易就告完成，被上诉人有言在先，不付清钱就不办证，即使没有言在先，见上诉人自签约后从未付过一分钱，这样的“诚信”还能信吗，不安抗辩的应该是被上诉人，而不是上诉人。二、上诉人没有正确行使自己的权利，并非一审法院不考虑执行的现实和不考虑“一个仅仅40000元的较小的违约行为，承受价值105000元的不动产丧失”问题。被上诉人与上诉人的房屋买卖行为的确是与土地转让同时进行的，这不等于是同一买卖关系。土地的转让过程中，上诉人尚欠村委会59000元，是被上诉人代为支付的，相关的费用同样是被上诉人支付的。三块土地的转让已完毕，根本不构成为上诉人的不利因素，不是本案的抗辩理由。在本案中，被答辩人认为土地转让款折抵购房款有105000元需要如何处理，可以行使法定的权利，向法院提出诉讼，但上诉人没有这样做，是不懂呢还是装糊涂，只有上诉人自己知道。在一审期间，被上诉人已经提出解决上诉人已付的房款的方案，但上诉人一直不正视协议，坚持己见，这能怪一审法院吗。请求二审法院驳回上诉，维持原判。[page]

　　经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。

　　本院认为：上诉人与被上诉人签订的《买卖协议》，是双方当事人真实意思表示，且上诉人与被上诉人均为佛山市顺德区乐从镇劳村村委会的村民，双方的买卖行为已取得该村委会同意并办理了部分相关手续，双方的买卖行为符合有关法律规定，是合法有效的。上诉人上诉提出该《买卖协议》中买卖的标的涉及农村宅基地，《买卖协议》无效，上诉人该上诉理由不充分，本院不予支持。双方当事人在《买卖协议》中明确约定了上诉人迟延付款的责任，而没有明确约定被上诉人何时办理产权转移及如何承担责任，由于办理产权转移是《买卖协议》的附随义务，因此上诉人应按约定履行付款义务，被上诉人同时也按合同履行主要义务，之后才由被上诉人履行合同的附随义务即办证，上诉人在上诉中提出的被上诉人应先行办理产权过户手续，上诉人不付款的行为属行使不安抗辩权的理由不充分，本院不予支持。至于上诉人在上诉中提出的显失公平问题，上诉人在一审中并未提出撤销权的请求，且双方签订合同至起诉时已超过行使撤销请求的一年期间，依照《合同法》有关规定，显失公平的合同或条款未经撤销不认为是无效的合同或条款，上诉人认为原审处理错误没有法律依据，本院不予支持。上诉人上诉认为原审判决未考虑执行的现实可能，亦没有事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审案件受理费100元，由上诉人劳达源承担。

　　本判决为终审判决。

　　审判 长　　　麦洁萍

　　审 判 员　　　陈秀武

　　代理审判员　　周　芹

　　二00三年十二月十七日

　　书 记 员　　　邱雪碧