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商品房买卖中面积误差的法律处理

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2020-04-16 22:25

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　　商品房买卖中面积误差的法律处理

　　一、正确认识商品房面积及其计算方法

　　商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的销售面积等于购房者所购买的套内建筑面积加上应分摊的公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

　　套内建筑面积=套内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。其中套内使用面积按《住宅建筑设计规范》(GB 50096—1999)第三部分的规定计算;套内墙体面积为商品房各套内使用空间周围的维护和承重墙体，分为公用墙和非公用墙。公用墙：商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙。公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非公用墙：水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定进行计算，具体包括：封闭式阳台按照其外围水平投影面积计算建筑面积，挑阳台按照其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹阳台按照其净面积的一半计算建筑面积，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算面积、凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

　　分摊的公用建筑面积中，分摊部位包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、楼梯间、消防控制室、空调机房、冷冻机房、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙体水平投影面积的一半，共两部分组成。分摊的原则是：以整栋商品楼为单位，每单元商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积与该栋楼各套套内面积之和的比例确定。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积。

　　二、商品房中面积误差处理及其法律对策

　　商品房买卖合同通常约定为以下内容：该商品房建筑面积为平方米，其中套内建筑面积为( )平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为( )平方米。房屋合同买卖中约定的使用面积和房屋交付之后的面积不符或者相差过大的，购房人有权选择退房、退款或赔偿的权利。

　　1、购房人处理房屋面积误差的原则

　　(1)当事人在商品房买卖合同明确约定了解决面积误差方法的，根据合同法基本原理，应该按照合同的约定来处理;

　　(2)合同中无相关约定的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第14条规定的原则来处理：

　　A、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;[page]

　　B、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　2、规划与设计变更造成的面积差异，应当按照下列原则处理

　　规划与设计变更造成的面积差异，商品房买卖双方不解除合同的，应当另行签署补充协议，重新约定面积、单位面积价格和支付方式。《商品房销售管理办法》第20条规定：

　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　产权登记面积-合同约定面积

　　面积误差比=───────────── 　×100%

　　合同约定面积

　　《商品房销售管理办法》第24条规定：

　　房地产开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

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关联法条

《商品房销售管理办法》第二十条

《商品房销售管理办法》第二十四条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》