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签订购房合同有何注意事项

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2022-04-23 17:32

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　　在现实生活中，我们都知道购买房屋的时候，是需要签订房屋的买卖合同，那么签订购房合同有何注意事项？签订购房合同后多久办理购房贷款？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，法律快车小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

　　一、签订购房合同有何注意事项

　　（一）确认出卖人信息

　　通常，合同正文的第一项内容就是合同双方当事人的基本信息填写，在这里，购房者应该重点查看开发商的名称、营业执照注册号和企业资质证书号。

　　按照规定，合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应该是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。

　　（二）查验开发商五证

　　在签购房合同之前，开发商应该向购房者出示五证，也就是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。

　　在查看五证时，购房者要让开发商提供原件，同时还应查看原件的批注日期及使用和出售面积的多少，要知道五证不全可能导致购房人不能取得房产证，甚至导致购房合同无效。另外，购房者还应仔细核对开发商在合同中填写的五证证号与原件是否一致。

　　（三）确认房屋用地类型

　　通常在合同的第一条“项目建设依据”中，会要求开发商填写地块的面积及规划用途，以及使用年限。这个部分购房者务必要作为重点查看，因为土地性质不同，使用年限也是不同的。

　　商业住宅的土地使用年限为40－50年；而商品住宅的土地使用年限为70年。

　　根据我国《民法典》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　（四）明确公摊面积

　　一般购房合同只有对建筑面积出现变化的处理，所以有的开发商会借此提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买房人也起诉无据。

　　所以在签合同时，购房者应要求开发商在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积，在附件二中列明公摊面积的构成并加盖公章。

　　（五）核对房屋的坐落位置

　　开发商开发多个楼盘时，买房人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。为避免发生这种情况，购房者不仅要核对合同中自己所购买的房屋的准确位置，还应该要求开发商在合同附件一中，附上小区的平面图、标明楼号并盖章确认。

　　（六）明确各项违约金数额

　　购房者在签署购房合同时，一定要看好各项违约金究竟是百分之几、千分之几还是万分之几。少一个零，实际赔款时需要付出的人民币数量可是有着大大区别的。另外，特别要警惕开发商在补充协议中更改违约金的比例。

　　从上面的内容我们已经详细的了解了购房合同注意事项，需要确认出卖人信息，开发商证件是否齐全，确认房屋用地类型，违约金数额等问题。这都是我们需要注意的，只有之前对这些事项有详细的了解，日后才不会产生纠纷。如果您对购房合同的相关内容还需要更多的了解，可以向我们的律师咨询。

　　二、签订购房合同后多久办理购房贷款

　　购房者签订购房合同后，购房者必须多久办理贷款手续是没有明文规定的，一般依据购房合同而定，一般是一个月内办理。申请贷款的流程如下：

　　（一）贷款购房者首先向银行咨询贷款条件及所需提供材料。

　　（二）贷款购房者与开发商签订购房合同，并支付首付款。

　　（三）贷款购房者填写贷款申请表，预签《借款（抵押）合同》和《划款扣款授权书》等法律文本，同时提交银行要求的申请材料。

　　（四）在二套房和限购政策出台后，贷款购房者还需签署《借款人家庭住房情况申请查询授权书》，由银行到房地局查询家庭房屋套数。

　　（五）待房地局向银行出具《借款人家庭住房信息查询结果通知单》后，进入正式贷款审批流程，由银行向申请人提交的材料进行审查，决定是否给申请人发放贷款。

　　（六）若银行审批结论与借款人申请内容不一致，银行及时通知借款人本人，由借款人确认审批结论或追加提供提交辅助材料；借款人不同意银行审批结论的，则预签法律文本作废。

　　（七）经双方确认，银行审批通过，办理备案、抵押手续，正式放款后，贷款购房者按照规定的还款方式，按时归还贷款。

　　三、购房合同签订前的自我审核

　　购房合同签订前自己衡量一下房子构造，有专家提出以下几种情况的房子是最好不要购买的，就别签订购房合同了。

　　（一）产权不明的不能买

　　这种情况主要是出现在二手房交易中。买二手房之前，一定要搞清楚房屋的产权归属，凡是产权有纠纷的，或是产权不清及无产权的房子，即使再便宜也不要购买。买二手房要先看房产证，按照法律规定，没有产权证的房屋是不能进行买卖的，在产权证出来之前签订的购房合同是无效的，因此购买没有产权证的房子，购房者可能会承担一定风险。

　　买二手房之前，应当到房地产交易中心确认房屋产权的完整性，查验有无房产抵押，包括共有人等等，以免日后发生纠纷。另外，集体产权和使用权的房子最好也别买。

　　（二）不能贷款的不能买

　　买房有时可能遇到不能贷款的情况。如果是一手商品房，原因往往是开发商没有取得土地证、预售证，银行不给放贷;或者开发商将土地证、建设工程申请了抵押贷款，导致购房者无法重复抵押贷款。

　　二手房不能贷款，情况稍微复杂一些，如房子尚未取得房产证或房子年代太久、房子已经抵押、房子产权有纠纷，被法院查封等。现在办理房屋抵押贷款，正常情况下半个月基本可以搞定，贷款和一次性付款对房东而言基本上没有多大差别。若房东执意要求一次性付款，则房产产权存在问题的可能性较大。

　　建议即使购房资金充足，最好也采取贷款购房的方式。若拟购房子不能贷款，最好更改购房目标。

　　（三）楼顶的房子不能买

　　楼顶的房子（包括带阁楼的房子），从理论上说可能漏雨，而且冬冷夏热。实际上，更不能抱有幻想，漏雨按照开发商的说法是建筑通病，无法根治。现在的防水材料，最长寿命为5年，一些劣质的甚至才一年左右。如果到时候防水材料老化导致渗漏，没有别的办法，只能是维修，而且要过几年就大修一次。楼顶的房子冬冷夏热的程度，只有实际住过的才能体会出来。

　　另外，一楼（半地下室）的房子，最好也别买。这样的房子不但采光、私密性、安全性大打折扣，而且可能存在返潮等问题。

　　（四）手续不全的不能买

　　现在买商品房，一定要先看五证，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。五证不全的房子最好别买，否则可能遭遇烂尾、不能入住、不能办房产证等意外情况。

　　以上就是法律快车小编为您详细介绍关于签订购房合同有何注意事项的相关知识，通过以上内容大家可以了解，签订购房合同时首先需要查看购房合同是否为统一的格式，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您解答疑惑。

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关联法条

《中华人民共和国民法典》第三条

《中华人民共和国民法典》第一百四十九条

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