房地产法

房产拍卖的流程

2019-09-05 867
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近年来,拍卖市场不断兴起,我们知道,不仅银行、法院可以委托拍卖公司拍卖被封房产,拥有地段好、户型好房产的房产所有人也可委托拍卖机构对所有房产进行拍卖以另利润最大化。那么房产拍卖流程有哪些呢?

房产拍卖的流程

一、 司法拍卖房产过户的流程

  房屋的过户手续要经过法律流程,房产的过户方式有多种。但是所有房产过户都得按照法律上规定的步骤进行,否则过户的实质是不被承认的。下面就为大家带来司法拍卖房产过户的流程的赔偿的相关内容,一起来看看吧。

  一、司法拍卖房产过户的流程

  第一, 竞买者一般要首先向指定单位或者机构缴纳一定的保证金,保证金的金额大体上就是首付款。

  第二, 取得竞拍资格后,竞买人要及时向银行申请贷款,填写相关贷款申请表等待银行审批。银行在收到贷款申请资料后进行申请,并把结果及时告知申请者。

  第三, 法院知悉竞买人贷款意愿后在法定的工作日内,指定联系人告知贷款银行拍卖成交信息,并附成交确认书复印件,协助竞买者办理房贷。

  第四, 银行在收到法院出具的证明文件后,再次进行相关信息核对,并确定贷款期限、贷款额度等,并通知竞买者。

  第五, 竞买者确认相关信息无误后,银行会将贷款部分金额直接打入法院指定的账号。

  第六, 法院向贷款银行提供拍卖成交确认书、拍卖成交裁定书、协助执行通知书,同竞买人一起到当地的房管部门办理房屋过户相关手续,完成产权转移。

  第七, 在完成产权转移后,银行完成全部贷款发放并将剩余款项全部支付给法院,整个贷款全部完成。

  二、买房人应缴纳税费

  1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)

  2、 印花税:房款的0.05%

  3、 交易费:3元/平方米

  4、 测绘费:1.36元/平方米

  5、 权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。

  三、卖房人应缴纳税费

  1、 印花税:房款的0.05%

  2、 交易费:3元/平方米

  3、 营业税:全额的5.5%(房产证未满5年的)

  4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

  以上就是法律快车小编为大家带来司法拍卖房产过户的流程的全部内容。现如今,房屋的价格很高,房价的上升导致房产的交易日趋频繁。因此无论是购房或卖房,都需要遵循相应的法律流程。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

二、 房产拍卖流程

  我们通常所说的拍卖一般就是指把一些动产或者是不动产以相对应的对价或者是超过相对的价格的物品以相对低的价格采用竞拍的方式,有偿的转让给拍卖者。一般的动产或者是不动产都可以采用这样的方式,那么房产拍卖流程是怎样的呢?接下来就为大家来解答一下关于房产拍卖流程及其相关问题。

  一、房产拍卖流程是怎样的?

  法院执行房产的拍卖程序,一般需要委托拍卖机构拍卖,具体细节参考如下

  《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》

  人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时,应当委托拍卖机构进行拍卖。

  财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的,人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。

  人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产,应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。

  被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的,人民法院可以准许,但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行,并控制变卖的价款。

  拍卖、变卖被执行人的财产成交后,必须即时钱物两清。

  委托拍卖、组织变卖被执行人财产所发生的实际费用,从所得价款中优先扣除。所得价款超出执行标的数额和执行费用的部分,应当退还被执行人。

  二、拍卖房产佣金费用

  法院强制拍卖时,拍卖费用由拍卖公司按拍卖成交价格的比例收取。具体比例请查看最高法院关于拍卖的相关司法解释。

  《最高法院关于民事执行中拍卖、变卖的财产的规定》第三十二条 拍卖成交的,拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金:

  拍卖成交价200万元以下的,收取佣金的比例不得超过5%;超过200万元至1000万元的部分,不得超过3%;超过1000万元至5000万元的部分,不得超过2%;超过5000万元至1亿元的部分,不得超过1%;超过1亿元的部分,不得超过0.5%。

  采取公开招标方式确定拍卖机构的,按照中标方案确定的数额收取佣金。

  拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的,拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用,应当由被执行人负担。

  三、法院拍卖房产过户流程

  现在,司法拍卖已经为越来越多人所熟知,包括通过众多知名互联网交易平台发起的网络司法拍卖,让每个人都可能参与其中。但也有很多人并不了解司法拍卖,比如拍下来的东西怎么领取、怎么办理过户手续?

  以房产为例。通过法院公开进行司法拍卖所获得的房产,办理过户的流程和普通过户没有多大区别,具体流程在房管局会有公示。差别在于过户所需要的资料不同。法院拍卖的房产办理过户不需要原户主提供土地证和房产证,而是要法院出具的民事裁定书和协助执行通知书。除此之外,还需要的资料包括但不限于法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书、拍卖单位于成交人之间签署的拍卖成交确认书、个人身份证件、各项税费的缴纳证明等。

  以上就是关于房产拍卖流程是怎样的及其相关问题,法院在执行过程中,通过拍卖被执行人的财产,以实现债权的合法权益。希望这些资料和步骤足够的清晰,假如您对此仍有疑问的话还是建议您到相关律师事务所咨询,为您解决一些与这方面相关的分歧并解决与房屋拍卖相关的问题是我们的荣幸。希望对您有帮助,感谢您的阅读。

三、 淘宝房产拍卖流程

  在现代社会你如果问人们最深入人心的公司是什么大家可能都是异口同声的说是阿里巴巴。毕竟在现代的中国淘宝已经基本上是人手一个了,但是其实淘宝是可以拍卖房产的,下面就为大家带来淘宝房产拍卖流程是怎样的的相关内容。

  一、淘宝房产拍卖流程是怎样的

  1、仔细阅读土地房产交易中心刊登的拍卖信息,实地考察计划购买的房地产,除了常规注意要点外,到管理处查询该物业是否有拖欠的水费、电费、管理费、维修基金等情况,并以此作为竞买出价的参考之一;

  2、仔细阅读和咨询《拍卖清单》、《竞买须知》和《竞买申请书》的相关内容。 存入保证金:在指定银行开立本人户名的存折,并在规定的时间内存入保证金到中心指定账户。在规定时间内凭保证金交款凭证,委托他人代理需到公证处办理《委托公证书》;

  3、办理竞买手续:在规定时间内到竞买申请受理窗口办理竞买手续,填写竞买申请书,并提交有关资料,领取回执;

  4、查阅拍卖文件:凭回执查询拍卖文件,并在查阅登记册上签名;

  5、实地勘察:凭回执与中心工作人员预约看房时间,并在看房登记册上签名,如拍卖信息注明无钥匙或不能提供看房的,则按拍卖信息提示办理;

  6、竞买:进场竞买并遵守会场纪律和竞买规则。查询该房产原购价格和原业主是否是个人或企业,自己评估该房地产拍卖成交后所需交纳的转让税费,并以此作为竞买出价的参考之一。在收集各方面信息后制定自己竞买的心理价位,稳健举牌;

  7、签订《成交确认书》:如竞买成功,竞得人与中心现场签订《成交确认书》。 按揭贷款:《成交确认书》签订后,竞得人可在拍卖现场选择银行签订按揭贷款协议;

  8、付清全款:在《成交确认书》约定的时间内付清全款开具房款收据。

  二、房产拍卖原则

  房地产拍卖是一种特殊的交易方式,有其自身的规律性,因此拍卖中必须遵循以下原则:

  (1)合法原则。合法原则体现在,一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。

  (2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。

  (3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买,也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。

  三、房产拍卖特征

  与其他房地产经纪活动相比,房地产拍卖具有以下几个特征:

  1.房地产拍卖实行“价高者得”的原则

  2.房地产拍卖法律性、政策性强

  3.房地产拍卖的过程繁琐

  以上就是法律快车小编为大家带来的淘宝房产拍卖流程是怎样的的全部内容。虽然说是淘宝进行的拍卖但是是不用担心其拍卖物品的质量的,毕竟别人如果有假是要付法律责任的。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师。

四、 法院查封房产拍卖流程

  法院在我们的印象中都是处理相应的法律诉讼的地方,但是其实法院是具有处罚相应的抵押房产等一类情况的权利的。就像那些贷款或者是财产的清算情况下。下面就为大家带来法院查封房产拍卖流程怎么走的相关内容。

  一、法院查封房产拍卖流程怎么走

  1、拍卖行接受客户委托

  房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同,拍卖行是委托人的代理人,在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。

  2、拍卖的鉴定与估价

  对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作,核定房产评估必须由房地产评估师进行,并对评估结果承担相应责任。

  3、确定拍卖房产底价

  指拍卖成交应达到的最低价格基数,底价过高会导致拍卖失败,过低又会使委托人受经济损失。底价确定后,当事各方应保守秘密。

  4、确定拍卖日期

  日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖,间隔可在一周左右,展样时间不得少于2天。

  5、发布拍卖公告

  拍卖是一种公开竞买活动,必然发拍卖公告,主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。

  6、审查竞买人资格

  参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人,拍卖主持单位提供相应的证明文件。

  7、竞买人缴付保证金

  在拍卖程序中,缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功,其保证金可转为价金,竞买未成功,保证金如数退还。

  8、组织拍卖会实施

  拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。

  9、拍卖品的权属移交

  房产一旦成交,拍定人交付拍卖款和佣金,签署拍卖成交确认书,即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后,就取得了该房产的所有权或使用权。

  二、拍卖流程

  拍卖业务的一般程序可分为三个阶段:

  准备阶段

  货主把货物运到拍卖地点→委托拍卖行进行挑选和分批→拍卖行编印目录并招揽买主。参加拍卖的买主可以在规定的时间内到仓库查看货物→了解商品品质→拟定自己的出价标准,做好拍卖前的准备工作。拍卖行一般还提供各种书面资料,进行宣传以扩大影响。

  正式拍卖

  正式拍卖是在规定的时间和地点,按照拍卖目录规定的次序逐笔喊价成交。拍卖过程中,买主在正式拍卖的每一次叫价,都相当于一项发盘,当另一竞买者报出更高价格时,该发盘即行失效。拍卖主持人以击槌的方式代表卖主表示接受后,交易即告达成.

  成交交货

  拍卖成交后,买主即在成交确认书上签字,拍卖行分别向委托人和买主收取一定比例的佣金,佣金一般不超过成交价的5%。买主通常以现汇支付货款,并在规定的期限内按仓库交货条件到指定仓库提货。由于拍卖前买主可事先看货,所以,事后的索赔现象较少。但如果货物确有瑕疵,或拍卖人、委托人不能保证其真伪的,必须事先声明,否则,拍卖人要负担保责任。

  拍卖在日常生活中非常常见,在金融类使用较多,在公共场所从.......元起价,价高者得.

  拍卖,也是指国家行政机关在处置国有资产时,按照《拍卖法》对国有资产以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权转让给最高应价者的买卖方式。

  三、拍卖技巧

  主要有以下三个方面:

  1.仔细看样,定好心理价位。

  看样是竞买活动顺利进行的的第一个步骤,顾客在观看拍卖样品过程中,应对物品的真伪、成色、规格等细细观察。如果发现与拍品目录不符或有未注明的瑕疵,可即时向拍卖行提出询问,然后决定是否参与竞买。拍品上标有参考价,顾客如果不懂行,可到相关商店或市场去了解一下同类档次的价格,将几个价格相比较后,确定自己竞买的最高出价、即“心理价格”。心理价格是根据顾客对某件物品的喜好程度、该物品的市场价格和增值潜力等几方面组成的,这些因素和心理价格成正比关系。

  2.熟悉拍卖规则。

  拍卖有许多基本规则,不同的拍卖会又有一些特殊的规定,竞买人参加拍卖会,应仔细阅读拍卖的规则规定。竞价时,应按照拍卖师宣布的竞价方式出价;每次加价不得低于加价幅度,否则叫价无效;每件拍品成交后,买主应当场签署《拍卖成交确认书》,并在限定的时间内付清价款和取回拍品等待。

  3.运用竞价技巧。

  拍卖场上,竞买者应冷静观察场上的竞价情况,稳定自己的竞价心态,守住心理价格。竞价时,一般可按加价幅度轮番出价,但价格接近心理价位时应谨慎,避免受拍卖场上竞价气氛的影响,盲目超出心理价位的界限。如果拍卖场上气氛平淡,竞买人可不急于出价,稍后,可出其不意地跳过加价幅度,一下子提高出价,摆出一幅志在必得的架势。几轮出价后,常会吓退一些经验不足的竞买人,使竞价获得成功。还有一种比较省力的竞价方式是,在竞价低潮时,竞买人直接报出心理价格数,使他人一下子被出价气势所迷惑,在犹豫不决时成交。

  以上就是法律快车小编为大家带来的法院查封房产拍卖流程怎么走的全部内容。房产拍卖是有其相应的法律法规的规定的,所以是合理合法的,只能够怪罪于自己的问题。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师。

五、 银行抵押房产拍卖流程

  拍卖,可能对于很多人都比较陌生。大部分人都知道,拍卖是怎么一回事,但是参与过的人却很少,现在也有很多人购买拍卖的房产,那法院房产拍卖流程怎么走?银行抵押房产拍卖流程是怎样的?针对这几个问题下面为您解答疑惑,希望能够对您有所帮助。

  一、法院房产拍卖流程怎么走

  1、拍卖行接受客户委托

  房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同,拍卖行是委托人的代理人,在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。

  2、拍卖的鉴定与估价

  对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作,核定房产评估必须由房地产评估师进行,并对评估结果承担相应责任。

  3、确定拍卖房产底价

  指拍卖成交应达到的最低价格基数,底价过高会导致拍卖失败,过低又会使委托人受经济损失。底价确定后,当事各方应保守秘密。

  4、确定拍卖日期

  日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖,间隔可在一周左右,展样时间不得少于2天。

  5、发布拍卖公告

  拍卖是一种公开竞买活动,必然发拍卖公告,主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。

  6、审查竞买人资格

  参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人,拍卖主持单位提供相应的证明文件。

  7、竞买人缴付保证金

  在拍卖程序中,缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功,其保证金可转为价金,竞买未成功,保证金如数退还。

  8、组织拍卖会实施

  拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。

  9、拍卖品的权属移交

  房产一旦成交,拍定人当即付款,即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后,就取得了该房产的所有权或使用权。

  二、银行抵押房产拍卖流程是怎样的

  确定拍卖机构→由法院确定评估机构,评估房屋价值,并确定最低起拍价→进行拍卖,如果遭遇流拍,降价继续拍卖→拍卖成功之后,扣除贷款额后,若还有剩余部分,则归还房产所有人。

  以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“银行抵押房产拍卖流程是怎样的”的相关知识,司法拍卖的房子相对于比较便宜。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

  责任编辑:周末

六、 国有资产房产拍卖流程规定

  在我们日常生活当中,我们肯定会有这样的疑问,对于国有资产房产可以进行拍卖吗?当然是可以的,但是,国有资产房产进行拍卖有一定的要求。接下来学习一下国有资产房产拍卖流程是怎么规定的。

  一、国有资产房产拍卖流程是怎么规定的

  交易申请,审查申请材料,办理挂牌审批和登记手续。主要业务流程如下:

  (一)交易申请

  出让方或购买方可以直接申请出让或购买产权,并填写《产权出让(购买)申请书》,也可以委托中心会员单位代理向中心提出申请。出让方或购买方委托中心会员代理申请的,应与中心会员签订《产权出让(购买)委托代理合同》。

  (二)审查申请材料

  收到产权交易申请后,中心承办部室负责对交易双方提交的有关申请材料进行审核,于2个工作日内提出书面意见,并报中心领导审批。交易双方应提交以下材料:

  1、出让方应提交的书面材料

  2、购买方应提交如下书面材料。

  (三)办理登记

  出让方出让产权的申请经中心审核通过后,中心与出让方签订《企业国有产权进场交易协议书》或《委托代理合同》。然后由中心承办部室办理产权交易的登记手续,中心再向出让方出具《出让申请受理回执》。

  购买方购买产权的申请经中心审核通过后,购买方于挂牌公告期满2个工作日前缴纳购买保证金。购买保证金一般按照出让产权挂牌底价10%的标准支付,购买保证金可抵交交易佣金、登记挂牌手续费、交易(拍卖、招投标、竞投)保证金、咨询服务费、违约金和交易价款等款项。确定受让方后,中心应于2个工作日内向未成交的购买方无息退还购买保证金。购买方支付购买保证金并与中心签订《企业国有产权进场交易协议书》或《委托代理合同》后,由中心承办部室办理产权交易的登记手续,向购买方出具《购买申请受理回执》。

  属于多个自然人、法人或其他组织联合购买产权的,应推选一个自然人、法人或其他组织作为代表参与交易,并事先签订协议。

  二、拍卖原则

  第一、国有资产产权拍卖应以国家法律为依据,要有利于国民经济发展规划的执行,使被拍卖的资产得以充分利用,并获取新的效益。

  第二、国有资产产权拍卖底价的确定应简便易行,公平合理。被拍卖资产的底价应通过成本法、市场法、收入法等方法加以评估确定,不能简单地以帐面原值和净值为依据。拍卖组织者应将资产状况当众详细介绍,以有利于竞买者在最短的时间内,综合考虑各方面因素,根据自己的实际情况,作出是否购买的抉择。

  第三、国有资产产权拍卖的成交价,应通过公开竞争的方式形成。禁止私下交易,以保证国有资产不受损失。同时,要防止贱价甩卖和泄漏底价。

  第四、国有资产产权拍卖收益应归国家所有。拍卖国有资产产权的收入(包括出售国有企业的净收入、利息收入),除国务院另有规定外,应由国有资产管理部门负责管理,作为国有资产保值基金,专项使用。

  通过法律快车小编的介绍,我们知道了,国有资产房产拍卖流程是怎么规定的?主要业务流程包括,一交易申请,二审查申请材料,三办理登记。我们应该严格按照程序规定来处理,只有这样才能够更好的维护自己的合法权益。

七、 强制执行房产拍卖流程

  由于当事人不能对债务进行偿还或者是其他原因的情况下,法院是会对其房产进行拍卖的,通过拍卖来偿还当事人所欠下的债务。那么法院强制执行拍卖房产的程序是怎么样的呢?具体就看下面为大家带来强制执行房产拍卖流程是怎样的详细内容吧。

  一、强制执行房产拍卖流程是怎样的

  法院在执行过程中,通过拍卖被执行人的财产,以实现债权的合法权益。强制拍卖过程大致可分为以下阶段:

  1、评估价格

  评估价格是拍卖的前置程序。在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前,法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。对评估结果,法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。当事人对评估结果有异议的,可向法院请求复议,法院再要求评估机构进行复议。

  2、作出强制拍卖的决定

  价格评估完成后,法院可组织执行双方当事人协商,按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。双方当事人对以物抵债不能达成一致的,法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。如果被执行人要求自己自行变卖财产的,法院依照《执行条例》第48条的规定,可以准许,但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行,并有效控制变卖的价款。在实际工作中,很少有被执行人要求自己变卖财产的情况,《执行条例》只拟定可以准许,但不是应当。法院应根据被执行人财产状况,和被执行人的信誉程度,依职权做出决定。如准许,被执行人自行变卖,应给其10日以内的时间,同时,法院在得款后,才能将查封财产予以解除查封,确保申请人的合法权益得以实现。

  3、确定和委托拍卖机构

  对拍卖机构的选定,应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》(以下简称若干规定)和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。拍卖上市公司的股份,应严格按照《若干规定》的规定办理。法院不应依职权选定拍卖机构。法院拍卖其它财产,首先应采取当事人主义。双方不能达成一致的,法院再依职权选定拍卖机构。 拍卖机构确定后,法院与拍卖机构进行协商,签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的,应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。

  4、发布公告与展示标的拍卖机构接受法院委托后,将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项,拍卖机构应征求法院的意见,获得法院的同意和积极配合。

  5、确定拍卖保留价

  在拍卖会召开之前,法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价,不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限,拍卖的最高应价低于保留价的,不得成交。如第一次拍卖无人竞买,法院根据市场情况,确定再次拍卖的保留价。

  6、举行拍卖会

  举行拍卖会时,法院一般应派员到场监拍,并将拍卖情况记入笔录;拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的,由拍卖机构与买受人签订成交确认书,并即时钱物两清,或按合同的约定分期付款。竞买人分期付款的,应得到法院的同意。

  7、确认拍卖结案

  对拍卖结果,法院应依法进行审查,审查发现拍卖机构,与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通,并给他人造成损害的情形,将依法裁定拍卖无效;若审查未发现上述情形,则应确认拍卖结果。拍卖结果确认后,法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖的标的是动产的,由拍卖机构直接交付给买受人,是不动产或特定动产的,由法院负责将拍卖标的占有人清除,并办理变更登记手续。

  二、强制拍卖的注意事项

  (一)关于强制拍卖标的物上设有担保物权

  对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的,人民法院可以进行查封并予以拍卖,抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人,剩余部分才能用于实现申请执行人的其他债权。对那些价值明显等于甚至小于所担保债权的被执行人的财产,人民法院一般不予拍卖。

  (二)关于中止拍卖、撤销拍卖委托

  人民法院在强制拍卖中享有单方中止拍卖和单方撤销拍卖委托的权利。人民法院行使这些权利应当具备严格条件,遵照完备的程序,并且应当遵循诚实信用的原则。

  一般而言,只有在拍卖成交前出现下列情形之一时,人民法院才有权单方通知拍卖机构中止拍卖

  (1)案外人提出执行异议,人民法院认为需要进行审查的;

  (2)人民法院发现执行依据确有错误,需要按审判监督程序处理的;

  (3)拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定,但不至于导致拍卖无效的。

  人民法院单方撤销拍卖委托,一般应当是在拍卖成交前出现下列情形之一时:

  (1)据以执行的依据被撤销的;

  (2)案外人提出执行异议及案件当事人对拍卖提出意见,人民法院经审查认为理由成立的;

  (3)拍卖机构以不正当方式取得拍卖权的;

  (4)竞买人之间或者拍卖机构与竞买人之间恶意串通的。

  中止拍卖或撤销拍卖委托的单方法律行为只能在拍卖成交前作出;如果拍卖已经成交,则法院面临着确认拍卖无效或进行执行回转的问题。

  三、强制拍卖和任意拍卖的区别包括

  1、强制拍卖和任意拍卖的根本区别在于两者引起的原因不一致。强制拍卖是为了清偿债务而将查封、扣押的财产通过拍卖变现的;而任意拍卖是为了把物品换成货币,不一定与债务有关系的;

  2、两者的主体不同。强制拍卖的主体有一方是国家执法机关,而任意拍卖的当事人都处于民事法律关系中的平等地位;

  3、两者的法律关系不同。强制拍卖是对民事法律关系的干预,而任意拍卖凭买卖双方当事人的意愿而决定;

  4、两者适用的原则不同。强制拍卖贯彻执行国家强制债务人清偿债务的原则,而任意拍卖是体现财产流转中公平合理的原则;

  5、两者的程序不同。强制拍卖一旦开始执行,除特殊情况外,拍卖程序必须贯彻始终,不得随意停止;任意拍卖可随着当事人的意愿的变化而变化,当事人有权决定拍卖程序的进行与否。

  以上就是法律快车小编为大家带来的强制执行房产拍卖流程是怎样的全部,看完本文你是否都了解关于强制执行拍卖的相关知识呢?强制拍卖房产的程序主要分为七步,分别是评估价格、作出强制拍卖的决定、确定和委托拍卖机构、发布公告与展示标、确定拍卖保留价、举行拍卖会、确认拍卖结案。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询法律快车的相关律师。

八、 合法抵押房产拍卖流程

  如今,社会经济发展越来越快,房价物价都在不停的上涨。有时候资金周转不开的时候就十分的苦恼。也有一些人会选择用房产抵押去借款,但是之后没有按约定还款,房屋是需要合法抵押拍卖出去的。那么,合法抵押房产拍卖流程怎么走的呢?今天就带你详细了解有关与它的一些法律问题。下面,请看详细介绍。

  一、合法抵押房产拍卖流程怎么走

  (一)接受拍卖委托

  如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行,拍卖行也有意承接该拍卖业务,在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后,双方签定委托协议书。

  房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件:

  1.房地产拍卖标的的产权证;

  2.产权人身份证明或企业法人营业执照;

  3.法定代表人证明书和法人授权委托书;

  4.对拍卖房地产有处分权的证明文件;

  5.产权证上标明是共有的,需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书;

  6.拍卖房地产的详细资料,包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等;

  7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;

  8.至于私产,如果拍卖委托人是受托人,要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件

  (二)拍卖房地产标的确认和调查

  拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证,并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括:

  1. 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致,产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;

  2. 产权来源是否清楚,如新建、翻建,是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件,是否领有新证;

  3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;

  4.产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;

  5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;

  6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;

  7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证,还是新证;是否登报声明;

  8.是否有关于产权纠纷的记录,处理情况如何;

  9.是否在拆迁范围,在被冻结和禁止买卖的范围内;

  10.土地来源和变更情况,包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。

  (三)接受委托、签定委托拍卖合同

  具备接受拍卖委托条件后,应按照<拍卖法>的要求,结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同,对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容:

  1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;

  2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;

  3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式;

  4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式;

  5.拍卖方式和期限;

  6.拍卖程序中止和终止的条件;

  7.违约责任;

  8.签约日期和合同的有效期限;

  9. 拍卖底价;

  10. 其他需要约定的条款。

  (四)房地产估价及底价确定

  1:房地产估价

  具体工作如下:

  (1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;

  (2)提出估价目的;

  (3)与评估机构签定委托评估协议,提供评估所需的资料;

  (4)与评估师一道现场看房,获取评估所需的现场资料;

  (5)评估师出具评估报告。

  2:拍卖底价和起拍价确定

  拍卖底价确定的主要依据是:

  (1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;

  (2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;

  (3)拍卖行的经验

  (4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析,并在取得一致意见的基础上,确定拍卖底价和起拍价

  (五)发布拍卖公告,组织接待竞买人

  公告信息内容应包括:

  (1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;

  (2)拍卖的时间、地点;

  (3)拍卖房地产的基本情况:1: 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2:拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3:产权性质

  (4)拍卖房地产转让后应交纳的税费;

  (5)竞买人的条件;

  (6)竞买保证金;

  (7)拍卖方式;

  (8)其他需要公告的事项。

  (六)现场拍卖阶段

  拍卖行、竞买人按公告的时间、地点,以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人;反之,拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。

  (七)产权过户

  现场竞买成功后,一般情况下,买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金,并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作,以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。

  二、税费

  房地产拍卖(出让土地使用权拍卖除外)通常需交纳下列税费:

  1、拍卖佣金费(委托人、买受人都交,具体标准按拍卖标的情况协商)。

  2、营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税;再按营业税的9%缴纳附加税)。

  3、合同和权证印花税:(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳)。

  4、契税(由买受人按成交额的4%缴纳)。

  5、交易手续费。

  6、评估费。

  7、登记费。

  8、合同公证费。

  三、原则

  房屋拍卖是一种特殊的交易方式,有其自身的规律性,因此拍卖中必须遵循以下原则:

  (1)合法原则。合法原则体现在,一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。

  (2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。

  (3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买,也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。

  合法抵押房产拍卖前提是需要通过正规的途径,以保障保全双方的利益。以上就是法律快车小编的资料整理。我相信大家通过阅读以后可以更加清楚了解合法抵押房产拍卖流程怎么走,如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您提供帮助。

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