想买一个房子，但对方的房产证没有下来，说等到明年5月份，但对方急于出手，我这边想要房子，能私下签合同吗，买房的时候约定一次性付清，现在房产证没下来对方说先付3分之2，把房子给我，剩下的房产证下来再给，他银行还有12万的房贷，能跟他签合同吗有没有风险，签的合同有效吗，如果能签签合同需注意啥，麻烦您解答下

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