王律师，您好。我前段时间买了一套二手房（顶层），看房和签订协议时卖家都否认房屋漏水，但我搬进来后发现有之前漏水的痕迹（之前卖家遮挡住），同时前几天下小雨就漏的很厉害。之前与卖家和物业沟通过，物业表示给维修，但时间未定，并告知我最好今年不要装修，最早也不要超过九月装修。在物业处查到卖家在房屋交易过程中有多次报修记录，卖家表示愿意赔偿，但协商到一半的时候卖家突然就拒接电话和露面。请问这种情况我可以卖家欺诈和违约来起诉他进行赔偿吗?同时在起诉过程中，我可以先让物业维修房屋吗？谢谢王律师，您好。我前段时间买了一套二手房（顶层），看房和签订协议时卖家都否认房屋漏水，但我搬进来后发现

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• 您好，我暑期时买来一套二手房，昨日搬入发觉渗水。请问一下中介公司，原屋主有木有义务。（以前也没有企业我房屋渗水）
  二手房买卖合同中的违约金约定：1、违约金应占合同总金额的比例是多少在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。2、一方延迟履行合同，对方是否可以主张全额违约金?在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。

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• 我刚买一套二手房，在顶楼。发现多漏水，房主和中介都明确表示不漏，但未做书面承诺。这种情况我可以找他吗？
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