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个人是否有权在私有车位上安装立体停车装置

损害赔偿2017-04-18|人阅读

2017年4月13日，赵虎律师做客北京新闻广播（FM100.6）《议政论坛》栏目，与主持人玉昆一起就 “个人是否有权在私有车位上安装立体停车装置”进行了法律分析。 新闻背景： 王女士在小区地下车库拥有两个相邻产权车位，因家中车辆较多，其自建了升降设备。负责小区物业管理的北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）以排除妨害为由将王女士母女诉至法院。4月11日上午，法院判令王女士母女拆除升降停车设备。那么，个人是否有权在私有车位上安装升降停车设备? 赵虎律师的观点： 1. 主持人：目前对于建设立体停车库，北京市有什么政策法律规定吗？赵虎：正如案件中提到的，建设立体停车库、立体停车设施符合政策导向，不仅欧洲等其他国家对此提倡，国内北京、上海等城市也有政策上的指引。在商场附近，立体停车库、停车位也是比较常见的。北京市有《关于规范机械式和简易自走式立体停车设备安装及使用的若干意见》，为北京市规范建设立体停车库提供了政策依据。《意见》鼓励多种渠道、多种方式投资设置机械式、简易自走式立体停车设备，鼓励停车场产权人对既有平面停车设施进行改造，设置机械式、简易自走式立体停车设备，增加停车设施供给，同时，明确了利用居住区内业主共有的公共场地设置机械式、简易自走式立体停车设备，利用居住区和单位自有用地设置机械式、简易自走式立体停车设备，及出于城市景观、安全防护、减排降噪需要，设置机械式、简易自走式立体停车设备等情形应履行的程序及应符合的要求。从《意见》规定来看，这个是对停车场的规定，但是对于公民个人的停车位，是没有规定的，这也是朝阳法院建议北京市交通委，对居民个人在自有车位上建设立体停车设施的申请、建设、验收予以规范并明确具体实施细则的原因。2. 主持人：在购买的车位上，私人业主有什么权利？是完全的产权，还是仅仅用于停车使用权？赵虎：根据车位使用权获得方式的不同，分为以下几种情况:（1）车位是租用的。通过签订协议的方式，从物业公司或者开发商手中，获得车位的使用权，有可能是二十年或者长期的使用权。这种情况下，个人是没有产权的，产权有可能是开发商的或者业主共有。（2）另外一种就是业主拿到了产权证。这种情况下业主对车位是有完整产权的，但是对权利的行使要符合相关法律的规定，车库的使用要符合使用目的，不能在车库堆放杂物或者进行其他活动。3. 主持人：如果是完全产权的车位，业主的是否有权建设立体停车装置？赵虎：这个问题需要分层次来看，比如说我们拥有一块土地，而且这块土地是用于建造房屋，我们当然可以建房，但是建多少层及房屋外观设计等需要获得相关批准，并不是我们主观决定。对于是否有权在个人停车位上面建立体停车装置，从大方向上面来讲，还是有权建设的。但是，立体停车位的外观、是否妨碍其他人，这些因素都需要考虑。在个人车位上建设立体停车装置，应当遵守相关法律规定。根据《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。所以，业主在自家停车位上建设立体停车装置首先应当遵守这一前提。4. 主持人：进行这样的建设需要征求物业或其他业主的同意吗？赵虎：建立立体停车装置免不了会涉及建筑物共有部分的占用或使用。比如用电问题，电路铺设需要占用公共区域，而且用电可能给其他业主带来安全隐患；另外固定立体停车装置，同样需要对墙体或者其他公共区域进行利用，所以，建设立体停车装置需要征求其他业主的同意，否则构成对业主共有权的侵犯。除了遵循法定程序外，如果业主与物业之前签订了相关的合同，则除了需要取得其他业主同意外，还需要按照合同约定取得物业的同意。另外建立立体停车装置，应当经过相关部门的审批。还要从安全方面考虑是否适合建立立体停车位。5. 主持人：如果业主购买的车位不是在建筑物地下，而是在地面，这样的建设是合法的吗？赵虎：首先，地面上的停车位，业主拥有完全产权的，还是极少数的。其次，《意见》鼓励多种渠道、多种方式投资设置机械式、简易自走式立体停车设备，鼓励停车场产权人对既有平面停车设施进行改造，设置机械式、简易自走式立体停车设备，增加停车设施供给。根据《意见》规定，对由居委会、业委会或建设单位主导的批量车位建设，对居民个人在自有车位范围内自建机动车停车设施应如何申请建设、验收，如何鼓励尚无明确意见。6. 主持人：物业方面起诉王女士的依据包括业主公约，公约是什么性质的文件，有法律效力吗？赵虎：在买房的过程中，我们会签署《前期物业管理合同》、《业主公约》等相关文件。公约属于业主间共同约定、相互制约、共同遵守的行为准则，本质上具有合同性质，具备法律效力。业主应该遵守相关约定，否则应当承担法律责任。7. 主持人：公约中约定，“车位只可用作停放车辆，不得擅自在车位上安装设施”。王女士认为她们的建设是为了停车，并不违约。那么她是否违反了公约呢？赵虎：从该案来看，她已经侵犯了其他业主的共有权，因为在固定的时候，将钢钉打进墙面，在电路铺设的过程中，需要占用公共区域。所以，虽然立体车库的库位本身并没有占用公用部位，但车库装置及使用，构成对公用部位的占用。8. 主持人：女士认为，物业公司用以约束业主的《公约》、《合同》，限制了业主的合法权益，违反了物权法，应属无效。那么物权法中有什么规定呢？赵虎：《物权法》第七十一条第一款规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，同时，在第二款对业主行使专有部分所有权进行了约束，即业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。也就是说专有部分的所有权可以有，但是有限制的。另外，《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施需要由业主共同决定。9. 主持人：政府相关部门为解决停车难问题曾出台文件，鼓励社会、个人、集体投资建设车位，并给予一定奖励。但是，在实现中要建设立体停车库却是困难重重，包括这样一个案例中暴露了什么样的问题？赵虎：（1）法律规定不到位的问题。法律规定可以建立立体停车位，但是依据什么程序做，验收标准是什么？这些都没有具体的法律规定。（2）公民或其他主体，对立体车库设备安装涉及的国家法律法规及相关政策了解不到位，这就可能会导致，不经合法程序擅自建设车位的现象发生。（3）就居民个人在自有车位范围内自建机动车停车设施而言，相关规范没有明确规定建设的申请、标准及验收程序，这就会进一步加剧擅自建设的乱象，相应，这一乱象可能会带去安全隐患。10. 主持人：个人到底能不能在自己的车位上建设立体停车装置？但是目前来看，条件还不成熟，政府部门应该做些什么？赵虎：对于北京来说，资源紧张，开发的能力不够，所以，建设立体停车场是社会发展的方向。在车位紧张、拥堵的现实状况下，政府对自建停车装置应予以鼓励。政府部门要做的，一方面是进一步完善法律法规及政策规范，明确车位建设的申请及验收程序，另一方面，应当全方面加强关于鼓励建设立体停车装置的宣传，让公公及市场主体，清楚提倡建设立体停车装置的合理性，更要让公众及其他主体知悉，立体车库建设应当遵循的合法程序、应当符合的安全标准等。（作者：赵虎律师）

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