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郭奇斌律师

浙江-绍兴

主办律师

欠缴物业费，百余名业主被起诉

其他2011-07-25|人阅读

欠缴物业费，百余名业主被起诉

诸暨网 2008-3-1

编者：近段时间，记者经常听到一些小区有拖欠物业费的情况出现，有的物业管理公司因此与业主闹翻，小区管理员走人，小区管理工作难以落实。本期法治在线讨论选择下述案例，请各位朋友谈谈自己的看法。 1月29日，65岁的张翰文终于写完了长达21页的答辩状。答辩状5000余字，他戴着老花镜改了四五遍，最后工工整整地在稿纸上抄了下来。在此之前，甘井子名贵山庄百余名被起诉的业主中，许多未缴物业费的都收到了败诉的判决。对张翰文来说，这场官司的胜诉可能性仍然很小。 [事件背景] 数百业户收到法院传票张翰文共拖欠名贵山庄新城市物业4000余元物业费。原告新城市物业已于2007年经名贵山庄2800多户业主集体投票，予以解聘。解聘之时，据统计，业主总共欠缴的物业费高达数十万元。在新城市物业撤离小区之后，未缴费的业主陆续收到了法院的传票。 “具体数字不知道，至少要超过百户。”61岁的业主赵善栋这样说，他也是被告之一，并且去年就已经上了法庭。据名贵山庄小区法律顾问机构——辽宁新世纪律师事务所统计，收到传票的有几百户。 “实际上，我在小区只住了一年，没住的时候物业费照交，住进来之后发现很多问题，反映了也没人管。”赵善栋说，对物业的“不满”，都是这些小事上攒起来的。相比之下，张翰文对新城市物业的“不满”，涉及自家利益的不多，而是主要集中在小区“公共利益”上。“休闲广场盖了个违章建筑，现在还在那儿，我找过物业、开发商、街道，都没有解决，草坪损坏了一直没人修补，我爱散步，物业不跟业主打招呼就把小区的一条路封了。”张翰文说自己没什么办法了，只能以这种方式“抗议”。 2008年1月，名贵山庄的新物业已经进驻，与此同时，原物业针对大批业主的诉讼刚刚开始。 [法庭交锋] 情绪激动为己辩护 1月29日上午8时，张翰文和老伴一起出现在甘井子区法院。他没有请律师，只带了一大杯茶水，准备自己在辩护口渴时用。他的对面是原告的一名物业人员和代理律师。因为没有经验，在法庭调查阶段，法官要求张翰文说明情况时，他便将5000多字的“论文”从头至尾读了一遍。 “业主很倒霉，只有糊里糊涂交钱的份儿，交了你们就装进腰包，不交就到法院去告，说句实话，你们根本就没有一个明确的、与收费相适应的服务标准。”法庭上，张翰文有点激动。在开庭前，他一直期待着就像电影中控辩双方唇枪舌剑一样，与新城市物业公司正面交火，但这个情况没有发生。法官认为，他已经陈述的观点不应再次重复，辩论未被允许。张翰文觉得自己像一辆加满了油的汽车，却不准发动，憋得有些难受。而新城市物业自始至终回答简短，并出示了4个证据：自己有收费许可、与张翰文之间有前期物业服务合同、对方有签字以及自己提供了服务，因此对方必须缴纳4000余元的物业费及滞纳金。对此，张翰文在法庭上不予承认，包括业主临时公约上自己的签字。 [律师观点] 物业费官司业主多败诉休庭后，张翰文疲惫地坐在凳子上，脸上有些失落。他的老伴一直安慰着他，名贵山庄其他被起诉的业主，有的已经迫不及待进入法庭，他们大多是请假来的，不管结果怎样，快点审完就行。 “感觉胜诉机会不大，我也没有完全发挥出来。”张翰文说，他预感到判决结果可能是自己最不想看到的。此前，同样在法庭上“慷慨陈词”的老人赵善栋已接到了败诉的判决。 “在饭店吃饭，菜里有东西，可以拒绝付款，凭什么物业公司只要签合同，不管有没有服务、什么标准服务，业主就都得交钱？”张翰文和赵善栋的观点一致。 “在我的印象中，业主不交物业费，全国没有一例胜诉的。”对于名贵山庄集体收到法院传票一事，辽宁新世纪律师事务所律师白长慧已提前给业主们打了预防针。“因为物业服务和管理是动态的，不好取证，物业服务不好，怎么折算到物业费上无法认定。” 据新华社张翰文的答辩状网友小丸子很多小区都存在拖欠物业费现象很多小区都存在拖欠物业费的现象，有些业主认为，小区物业服务不到位，才是他们拖欠物业费的关键原因。因为对小区物业服务不满，欠交物业费是最直接的办法，而物业公司因为收不到钱，各种服务更加落后。于是，形成了“服务差——不交钱——服务更差”的恶性循环，因为欠交物业费被推上法庭的业主也不在少数，而这种情况下，败诉的往往是业主。维护自己合法权益，是法律赋予每个公民的权利，所以如果物业没有尽到服务职责，业主可以通过法律渠道来解决问题，也可以通过业主委员会更换物业公司。但是如果用欠交物业费的办法来解决问题，影响物业管理活动的正常进行，同时又损害了其他已交物业费的业主利益；如果因此被物业公司告上法庭，只能是既输官司又赔钱，使自己的权益受到更大损害。网友毛毛虫物业费要交,管理也要跟上物业费要交，管理也要跟上。不交物业费的话，管理是没法开展的。所以，我觉得先要交物业费，至于物业，则应该有更明确的责任认定，哪些算是服务不到位，哪些算是服务到位了，因为这个到不到位的问题，也是各有各的看法的，我认为服务到位了并不代表他就认为服务到位了。所以说作为业主和物管双方，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容，使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。网友天亮了交了钱，就应该享受到相应的服务从个人来讲，是最不希望碰到这种物业的，收钱的时候非常积极，真的要派上用场的时候连个人影也看不到。物业就好像管家，帮我们管理整个社区的。这件案件中的原告被2800多住户集体投票解聘，由此可见这个物业并没有尽到其做物业的责任。物业不尽责，住户有什么义务为这种不尽责的行为买单。可是当前的法律法规对这种现象又没有什么明文规定，使得住户只能用不交物业费这种形式来反抗，最后只能落得个两败俱伤。物业公司被解聘，住户被起诉。如果有详细的法律法规对住户与物业之间的权利与义务做个规定，那以后这样的事情是不是会少发生很多？网友爱很简单业主不交物业费，缘由物业自身服务不到位业主不交物业费的原因，出自物业自身的身上。试想一下如果他们物业的管理很周到，业主会不交钱吗？当然有些业主可能是有困难暂时交不了，但物业一定让交才导致了物业跟一些业主的矛盾，这也很有可能性的，所以大家都应该退让一步。业主呢该交的还得交，物业呢，不该交的也可以免交。大家共同把小区管理好来才是真，而不是出现矛盾老打官司最后越闹越大，毕竟小区才是业主真正的家啊。网友永远顺风物业部门没有尽职应由谁来监督管理拖欠小区物业费的情况大致有三种：一种是善意的拖欠，由于平时工作忙而过了交费期。一种是恶意拖欠，明明知道该交就是不交。另一种就是故意拖欠，因对物业管理不满而故意不交，促使改变物业管理水平。不管是什么原因，不交物业费总是不对的。对于这则案例来说，相当典型，就是前面说的第三种情况。其实业主不交物业费，被物管部门告上法庭是很正常的；业主认为物业没尽职通过法律渠道来解决问题，这也是业主的权利；这些都合情也合理，就是最终结果：丧失利益的往往是业主这个弱势群体。当今社会上有许多业主交的物业费都是稀里糊涂地在交，有的甚至交的是什么费一概不知道，只认为是要交的，为什么要交那么多，是根据什么定的，交了那么多钱业主应该得到什么回报，得到什么服务，有的业主想也不会去想。物业拿来了协议提笔就签，物业前来催款掏钱就付，那知道到后来受到伤害的往往是业主。从这则案例中使我想到的是《物业服务收费管理办法》规定要交的物业费标准有关部门如何来额定，物业部门没有尽职应由谁来监督管理，谁来督促实施。我想不应该光由物业说了算，业主要找物业只能通过法律途径来解决吧。我认为要真正解决业主与物业间的矛盾，归根结底就是要做好物业规范工作。一个地区要有统一的物业管理标准，统一的物业计费标准，规范的物业管理行规，政府部门也可以根据需要组建一个机构负责管理这个新兴的行业，不断加强管理和监督。网友沙漠飞雪小业主被动接受物业合同一边是部分业主拖欠物业费，一边是物业公司服务不到位，每一方都以对方不履行或不完全履行物业合同约定义务为抗辩理由。出现小业主（实际住户）与物业管理公司之间尖锐矛盾的根源往往是业主主体变更所带来的。随着商品房出售，单个开发商业主的主体资格逐步被由小业主组成的集体业主所取代，原物业合同的权利义务也概括转让给了小业主，而合同讲求自愿、平等，对小业主来说，是被动接受该物业合同的，不同业主对物业服务的要求也不同，导致矛盾加剧。而小业主不能作为合同一方对物业服务不到位起到制约作用，对于业主委员会职能不强的小区来说，小业主就往往得选择通过不交或拖延交纳物业费的方式消极对抗，导致物业服务质量下降的恶性循环！最后的结果就是业主委员会把物管公司赶出，物管公司起诉要求未履行交付义务的部分小业主履行交付义务，即发生案件的开头一幕。网友郭律师通过业主委员会与物管公司及时协商明确服务标准对这类案子而言，证明物业公司服务不到位的举证责任很难；又因对个别业主（住户）来说，涉诉标的不大，往往不会请律师，导致举证能力上处于弱势，口头说的多，有效证据少，说的又抓不到要点。加上物业服务标准尚不完善，所以结果往往以住户败诉告终。因此，笔者建议，第一，大家在购买房屋时要充分考虑对物管公司的品牌及服务质量考察，根据自己对物管费用的心理承受能力选择符合自己物管要求的小区；第二，小区入住人数达到一定程度后，及时成立业主委员会，通过业主委员会与物管公司及时协商物管服务具体明确标准，并对服务不到位的问题及时指出要求更正，同时也要监察并督促个别业主不交或拖延交付物管费问题，因为个别业主不交物管费实质上是对已交的大部分业主的违约，直接侵害物管公司的利益，实际上是间接侵害了大部分业主的权益。第三，建议有业主委员会小区的业主委员会应当聘请常年法律顾问，以加强业主委员会职能的发挥，更好地维护广大业主的权益。同时，矛盾的及时解决会起到业主和物管公司双赢的结果，真正实现和谐小区。本栏法律顾问：网友郭奇斌律师

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